Finanční dostupnost
Finanční dostupnost bydlení
Poměr cena-příjmy
(price to income ratio, dále jen P/I)
Definice
ČR
Počet ročních příjmů, které potřebuje průměrná domácnost na koupi standardizovaného bytu o rozloze 60 m² neboli podíl prodejní ceny standardizovaného, cihlového, 60 m² bytu a čistého ročního příjmu průměrné domácnosti. Průměrná velikost domácnosti je podle SLDB (2021) 2,15 osob.
Cenová data – aktuální modelové prodejní ceny.
Mezinárodní
- Procentuální index poměru cena-příjmy oproti bazickému roku (tzn. pouze vývoj v čase).
- Bazickým rokem pro index je 2008 (nejdelší časová řada s daty pro ČR).
Nejnovější data
ČR (MMR): 2024 Q2
Mezinárodní (OECD): 2023
Stav a vývoj
Průměrná domácnost v Česku potřebuje 5,1 ročních příjmů na koupi 60 m² cihlového bytu. Mezi územími je však velká variabilita.
Mezi ORP je nejvyšší P/I ratio v Praze (8,0 let), Brně (7,4), Tanvaldě (7,3) a Vrchlabí (7,2). Nejnižší P/I je v Litvínově (2,1), Kraslicích (2,3), Mostě (2,4) a Sokolově (2,6). V polovině ORP je P/I mezi 3,6 a 4,8.
Mezi kraji je nejvyšší P/I ratio v Praze (7,2), Jihomoravském (5,7) a Středočeském kraji (5,2). Nejnižší P/I je v Ústeckém (3,0), Karlovarském (3,7) a Moravskoslezském kraji (3,9). V polovině krajů je hodnota mezi 3,7 a 4,9.
Pro vývoj indikátoru v čase můžeme použít data OECD. Mezi lety 2008 a 2014 se dostupnost vlastnického bydlení v ČR zlepšovala. Od roku 2015 potom začal poměr P/I růst. Nejrychlejší růst byl mezi lety 2019 a 2022. V roce 2023 se dostupnost opět zlepšila. Mezi lety 2008 a 2023 vzrostl poměr P/I celkově o 15 %. Mezi lety 2015 a 2023 poměr vzrostl o 30 %.
V mezinárodním srovnání se mezi lety 2008 a 2018 v Česku situace vyvíjela celkově lépe, než byl průměr OECD. Dostupnost se v Česku zlepšovala více nebo zhoršovala méně. Od roku 2019 potom poměr P/I rostl v Česku rychleji než v OECD celkově.
Mezi lety 2008 a 2023 celkově byl vývoj v Česku podobný průměru OECD. V Česku vzrostl P/I o 15 %, v OECD o 10 %. Nejvíce se zhoršila dostupnost vlastnického bydlení v Rakousku (nárůst o 68 %) a nejvíce se zlepšila v Bulharsku (pokles o 56 %).
Mezi lety 2015 a 2023 se v Česku poměr P/I zhoršil o 30 %, průměr OECD byl 18 %. V Česku nastal 4. nejrychlejší růst poměru mezi zeměmi OECD. Nejvíce se situace zhoršila v Portugalsku, kde byl nárůst o 51 %, nejvíce se situace zlepšila naopak v Rumunsku, kde byl pokles o 38 % (EUROSTAT 2023).
Hodnocení
Dlouhodobý trend
- Dlouhodobě od roku 2008 se finanční dostupnost bydlení v Česku zhoršuje. Mezi lety 2008 a 2015 docházelo ke zlepšování dostupnosti, od roku 2015 se situace zhoršuje.
Krátkodobý trend
Od roku 2015 se situace zhoršuje a nejvýraznější zhoršení je mezi lety 2019 a 2022.
V roce 2023 došlo k výraznému zlepšení.
Mezinárodní srovnání
V Česku sledujeme dlouhodobě podobný vývoj jako průměr OECD. Mezi lety 2008 a 2023 je Česko blízko průměru OECD a není mezi zeměmi s největším nárůstem nebo poklesem P/I.
Před rokem 2019 se situace v Česku vyvíjela lépe, po roce 2019 je růst P/I v ČR rychlejší.
Mezi lety 2015 a 2023 rostl v Česku P/I čtvrtou nejvyšší rychlostí mezi zeměmi OECD (po Portugalsku, Kanadě a USA). Můžeme tedy říct, že v rámci dlouhodobého trendu posledních deseti let se situace v Česku zhoršuje více než v zemích OECD.
Srovnání s výsledky jiných měření
Deloitte Property Index pro rok 2023 stanovil pro ukazatel Price to income ratio hodnotu 13,3. To znamená, že na pořízení standardizovaného bytu o rozloze 70 m² je potřeba 13,3násobek průměrného ročního hrubého platu jednotlivce. Naše výpočty ukazují odlišné výsledky – 5,1násobek průměrného ročního příjmu domácnosti pro koupi bytu o rozloze 60 m². Tento rozdíl vyplývá z odlišné metodiky: Deloitte počítá s průměrným platem jednotlivce a zaměřuje se na novostavby o větší rozloze, zatímco naše výpočty zahrnují celkové příjmy domácnosti (2,15 osob) a zohledňují byty o menší rozloze, které nejsou novostavbami.
Výsledky z crowdsourced databáze Numbeo (Numbeo 2024) ukazují hodnotu ukazatele Price to income ratio na úrovni 14,9 (a očekávaných 12,74 v roce 2024), což představuje poměr mediánové ceny bytu k mediánovému disponibilnímu příjmu domácnosti, vyjádřený v letech příjmu. Numbeo ve svých výpočtech používá čistý disponibilní příjem rodiny, který je definován jako 1,5násobek průměrné čisté mzdy, a předpokládá, že 50 % žen je aktivní na trhu práce. Mediánová velikost bytu je nastavena na 90 m² a cena za čtvereční metr je průměrnou hodnotou z cen v centru města i mimo centrum. Naše výsledky jsou odlišné kvůli použití jiné metodiky. Počítáme s počtem ročních příjmů, které průměrná domácnost potřebuje na koupi standardizovaného bytu o rozloze 60 m² a zohledňujeme roční příjem celé domácnosti, nikoli jen průměrné mzdy jednotlivých členů. Navíc pracujeme s menší velikostí bytu (60 m²) oproti 90 m², které používá Numbeo.
ČR
Mezinárodní srovnání
Poměr nájem-příjmy
(Rent to income ratio, dále jen R/I)
Definice
ČR
Jakou část svých příjmů vydá průměrná domácnost na pronájem standardizovaného bytu o rozloze 60 m², neboli procentuální podíl průměrného ročního nájemného standardizovaného, 60 m² bytu a čistého ročního příjmu průměrné domácnosti. Průměrná velikost domácnosti je podle SLDB (2021) 2,15 osob.
Cenová data - aktuální modelové nabídkové nájemní ceny pro nové tržní nájmy.
Mezinárodní
- Procentuální index poměru nájem-příjmy oproti bazickému roku (tzn. pouze vývoj v čase).
- Bazickým rokem pro index je 2008 (nejdelší časová řada s daty pro ČR).
- Index nezahrnuje pouze nové tržní nájmy, ale také všechny existující smlouvy a netržní nájemné.
Nejnovější data
ČR (MMR): 2024 Q2
Mezinárodní (OECD): 2023
Stav a vývoj
Průměrná domácnost v Česku potřebuje 26,0 % ročního příjmu na pronájem 60 m² cihlového bytu. Mezi územími je stejně jako v P/I velká variabilita.
Mezi ORP je nejvyšší R/I ratio v Praze (33,9 %), Brně (30,6 %), Hustopečích (30,3 %) a Českém Brodě (29,5 %). Nejnižší R/I je v Pacově (15,4 %), Bystřici pod Pernštejnem (18,0 %), Krnově (18,3 %) a Varnsdorfu (18,5 %). V polovině ORP je R/I mezi 21,5 a 25,5.
Mezi kraji je nejvyšší R/I ratio v Praze (30,5), Jihomoravském (27,0) a Středočeském kraji (26,1). Nejnižší R/I je na Vysočině (22,2), v Ústeckém (22,5) a Královéhradeckém kraji (22,8). V polovině krajů je hodnota mezi 22,0 % a 25,9 %.
Pro vývoj indikátoru v čase můžeme opět použít data OECD. Mezi lety 2008 a 2013 se dostupnost nájemného bydlení v ČR zhoršovala. Od roku 2014 se poměr R/I začal opět snižovat a s malými výkyvy tato situace pokračovala až do roku 2023.
Celkově byl v roce 2023 poměr R/I na úrovni roku 2008 (nárůst o 1 %). Mezi lety 2015 a 2023 se dostupnost nájemního bydlení zlepšila o 19 %.
V mezinárodním srovnání ses mezi lety 2008 a 2013 v Česku situace vyvíjela celkově hůře, než byl průměr OECD. Dostupnost se v Česku zhoršovala rychleji. Zejména v roce 2009 a 2010 došlo v Česku k výrazně většímu zhoršení. Od roku 2014 potom poměr R/I klesal v Česku i celkově v OECD a zlepšování situace v Česku bylo rychlejší.
Mezi lety 2008 a 2023 byl celkově vývoj v Česku velmi odlišný oproti průměru OECD. K velkému rozdílu došlo zejména v období kolem deregulace nájemného v Česku, kdy se poměr R/I na rozdíl od OECD výrazně zhoršoval. V Česku vzrostl R/I o 1 %, zatímco ve stejném období celkově v OECD klesl o 15 % a Česko bylo jedním ze 4 států, kde indikátor neklesl. Nejvíce se zhoršila dostupnost nájemního bydlení v Rakousku (nárůst o 22 %) a nejvíce se zlepšila v Bulharsku (pokles o 47 %).
Mezi lety 2015 a 2023 se v Česku poměr R/I zlepšil o 19 %, což bylo větší zlepšení, než byl průměr OECD (pokles o 13 %). S výjimkou Rakouska a Irska se situace ve všech státech zlepšila. Nejvíce se situace zhoršila v Irsku (nárůst o 6 %) a nejvíce se zlepšila v Rumunsku (pokles o 45 %).
Hodnocení
Dlouhodobý trend
- Mezi lety 2008 a 2013 docházelo k výraznému zhoršování, tj. k výraznému růstu R/I. Od roku 2014 se hodnota indikátoru postupně zlepšovala až se v roce 2022 vrátila na úroveň roku 2008.
Krátkodobý trend
- V posledních letech pozoruje u R/I indexu zlepšení.
- V roce 2023 se R/I nezměnil.
Mezinárodní srovnání
V Česku sledujeme od roku 2008 výrazně odlišný vývoj oproti OECD (deregulace nájemného). Zatímco v OECD se poměr celou dobu snižoval, v Česku došlo k výraznému výkyvu a nakonec k dorovnání hodnoty na úrovni roku 2008. Mezi lety 2008 a 2023 bylo Česko spolu s Rakouskem, Švýcarskem, a Portugalskem jednou ze 4 zemí, kde se situace nezlepšila.
Do roku 2013 se v Česku R/I zvyšoval výrazně rychleji, od roku 2014 se potom začal snižovat rychleji než byl průměr OECD
Mezi lety 2015 a 2023 bylo zlepšení poměru R/I větší, než byl průměr OECD, ale Česko nebylo mezi zeměmi s největším zlepšením. V mezinárodním srovnání v rámci dlouhodobého trendu posledních deseti let se situace v Česku výrazně neodlišuje od vývoje v zemích OECD.