Úvod
PRACOVNÍ VERZE
Úvod
Dostupnost bydlení v Česku
V posledních letech se dostupnost bydlení v Česku stala jedním z nejpalčivějších sociálních a ekonomických témat, kterému se věnuje celá řada nevládních organizací, konzultačních firem, evropských institucí i akademiků. Na úrovni státních institucí však bylo téma dostupnosti bydlení více než tři dekády opomíjeno. Ministerstva, jejich výzkumné ústavy a další vládní orgány tuto problematiku dlouhodobě neřešily, což vedlo k tomu, že až do nedávna chyběla systematická analýza trhu s bydlením, která by umožňovala koncepční, koordinované a dlouhodobé řešení aktuálních problémů souvisejících s dostupností bydlení.
Tato zpráva o dostupnosti bydlení Ministerstva pro místní rozvoj ČR má za cíl každoročně mapovat stav dostupnosti bydlení, analyzovat regionální rozdíly a srovnávat situaci v ČR s ostatními evropskými státy. Hlavními cíli jsou definování indikátorů dostupnosti, shromáždění relevantních dat, sledování vývoje trhu a podpora analytických schopností státu pro dlouhodobé sledování trendů.
Definice problému
Problém dostupnosti bydlení se projevuje jak v růstu cen nemovitostí, tak i nedostatku nájemního bydlení. Ceny nemovitostí od roku 2015 vzrostly o 112 % (Eurostat 2024), zatímco růst příjmů dosáhl pouze zhruba 40 % (ČSÚ 2022). Tento nesoulad mezi cenami nemovitostí a růstem příjmů postihuje zejména mladé rodiny, nízkopříjmové domácnosti, seniory a další zranitelné skupiny (PAQ Research & Český rozhlas 2024).
Vlastnické bydlení je pro mnoho lidí prakticky nedosažitelné i kvůli vysokým úrokovým sazbám hypoték, které dle dat ČNB dosahovaly v roce 2023 průměrné hodnoty 5,9 % (ČBA 2024). Vlastnické bydlení je přitom v české společnosti považováno za normu. Mezigeneračně přenášení silná preference vlastnického bydlení je dlouhodobě zakořeněna a podporována historickými i kulturními faktory. Nájemní bydlení je naopak často stigmatizováno (Lux a kol. 2015). V Česku je vysoký podíl vlastnického bydlení (75 % domácností), zatímco nájemní trh je omezený (18 % domácností), což omezuje flexibilitu trhu a způsobuje nedostatek cenově dostupného nájemního bydlení (OECD 2021).
Historicky je problém dostupnosti bydlení spojen s privatizací bytového fondu v 90. letech, kdy obce prodávaly své byty do soukromých rukou. Tento krok výrazně snížil možnosti státu a obcí regulovat trh s bydlením. Deregulace trhu a spekulativní investice do nemovitostí vedly k rychlému růstu cen, zejména v Praze a dalších velkých městech (Samec 2018). Dlouhodobé zanedbávání investic do sociálního a nájemního bydlení způsobilo současný nedostatek cenově dostupných bytů. Sociální bydlení v Česku tvoří pouze 0,4 % bytového fondu, což nejvíce postihuje nízkopříjmové domácnosti a zranitelné skupiny (OECD 2021). Situaci dále komplikuje nedostatek nové výstavby a zdlouhavý proces získávání stavebních povolení. Přestože poptávka po bydlení v městských oblastech roste, výstavba nových bytů neprobíhá dostatečně rychle, což vyvolává tlak na další růst cen nemovitostí (OECD 2021). Demografický růst v Praze a Brně, kam přichází mladí lidé za prací a studiem, zmenšování velikostí domácností nebo válka na Ukrajině dále zvyšují poptávku po nájemním bydlení, což vedle k růstu cen nájmů zejména ve větších městech (PAQ Research & Český rozhlas 2024).
Růst cen nemovitostí se v jednotlivých regionech výrazně liší. V některých krajích, jako je Zlínský nebo Moravskoslezský kraj, ceny vzrostly od roku 2008 do roku 2023 o 99 až 107 %, zatímco v Praze, Brně a dalších velkých městech dosáhl růst cen až 149 % (Lux & Sunega 2024). Tyto rozdíly komplikují přístup k bydlení v prosperujících regionech a vedou k výrazným regionálním nerovnostem. Praha je jedním z nejvíce postižených měst, co se týče jak dostupnosti vlastnického bydlení, tak i nájemního (Bírová a kol. 2022).
Definice dostupnosti bydlení
Koncept dostupnosti bydlení zahrnuje několik aspektů, které se zaměřují na finanční možnosti domácností, fyzickou přístupnost bydlení nebo rovnováhu mezi bydlením a pracovními příležitostmi. Následující přehled poskytuje vymezení základních pojmů, které jsou klíčové pro pochopení problematiky dostupnosti bydlení a představuje přístup, na nichž je založena tato zpráva o dostupnosti bydlení.
Dostupnost Bydlení (Housing Affordability)
V kontextu dostupnosti bydlení je klíčové chápat nejen cenu bydlení, ale také jeho kvalitu, vhodnost a přístupnost pro všechny skupiny obyvatel. Dostupnost bydlení je definována jako schopnost domácností získat přístup k bydlení, které splňuje jejich potřeby a je finančně udržitelné. Tento koncept zahrnuje nejen náklady na bydlení, ale také příjmy domácností, dostupnost finančních zdrojů či podpůrné vládní politiky (Daud a kol. 2017).
Při definování a měření dostupnosti bydlení se běžně používá porovnání vztahu mezi příjmy domácností a výdaji na bydlení. Dostupnost bydlení se týká schopnosti domácností pokrýt náklady na bydlení, aniž by to významně ovlivnilo jejich rozpočet na ostatní životní potřeby. Běžně uváděné měřítko stanovuje, že bydlení je finančně dostupné, pokud náklady na něj (nájemné nebo splátky hypotéky, a někdy také daně z nemovitostí, pojištění, údržba a základní služby) nepřesahují 30 % příjmů domácnosti (Zillow 2015; Anacker 2019; Bieri 2015; Cai & Lu 2015; Ariffin a kol. 2015).
Ministerstvo pro místní rozvoj ČR definuje dostupné nájemní bydlení specificky pro účely svých programů pro podporu investic do bydlení. Dostupným nájemním bydlením se pak rozumí nájem bytu za dostupné nájemné (tj. nájemné, které nesmí převýšit tzv. nákladové nájemné) pro vymezené cílové skupiny, a to po stanovenou dobu.
Přístupnost Bydlení (Housing Accessibility)
Pojem přístupnosti bydlení říká, že levné bydlení není skutečně cenově dostupné, pokud se nachází v izolované oblasti závislé na automobilové dopravě s vysokými náklady na dopravu. Naopak, domácnosti mohou racionálně vydávat více na bydlení v přístupnějších, multimodálních čtvrtích, pokud to snižuje jejich náklady na dopravu (Litman 2015). Přístupnost bydlení tedy zahrnuje i umístění bydlení v blízkosti nezbytných služeb a pracovních míst, což snižuje potřebu dopravy a zvyšuje kvalitu života obyvatel (Anacker 2019).
S přístupností bydlení souvisí i pojem Job/Housing Balance, který se zaměřuje konkrétně na poměr mezi počtem pracovních míst a počtem bytových jednotek v určité geografické oblasti. Tento koncept je zásadní pro efektivní plánování měst, protože jeho cílem je minimalizovat dojíždění, snížit dopravní zácpy a podporovat udržitelný rozvoj.
Pojem housing accessibility však nejčastěji vyjadřuje fyzickou a sociální přístupnost bydlení, což zahrnuje dostupnost vhodného bydlení pro osoby se zdravotním znevýhodněním nebo pro specifické skupiny obyvatelstva.
Naše pojetí dostupnosti bydlení
V předkládaném reportu vycházíme z předpokladu, že dostupnost se skládá ze souboru vzájemně propojených aspektů, které zahrnují nejen cenu, ale také fyzickou přiměřenost a přelidněnost (Meen & Whitehead 2020: 36). Konkrétně pracujeme s definicí OECD (2021: 42), která říká, že:
Ubytování lze považovat za dostupné, pokud:
(1) si jej domácnosti mohou dovolit koupit nebo pronajmout,
(2) si domácnosti mohou dovolit v něm bydlet (tj. bydlení v něm nezatěžuje nepřiměřeně finanční prostředky domácnosti, pokud vezmeme v úvahu náklady na provoz a údržbu a výdaje za služby, takže jsou schopny platit jiné závazky), a
(3) je přiměřené (tj. je kvalitní a odpovídá potřebám jeho obyvatel).
Aspekty dostupnosti bydlení
Na základě definice byly definovány 3 aspekty dostupnosti:
(1) Finanční dostupnost
(2) Finanční udržitelnost
(3) Přiměřená kvalita
Výběr indikátorů
Indikátory, které používáme k hodnocení dostupnosti bydlení, by měly splňovat následující kritéria:
Specifické
Indikátory musí být přesně definované a konkrétní, aby jasně odpovídaly na otázku, co přesně měříme. Měly by se zaměřit na konkrétní aspekty dostupnosti bydlení.Měřitelné
Indikátory musí být kvantifikovatelné, což znamená, že musí být jasně stanovený způsob, jak jejich hodnotu měřit a monitorovat. Je důležité, aby byla data snadno dostupná a pravidelně aktualizovaná.Relevantní
Indikátory by měly být relevantní pro hodnocení podstatných aspektů dostupnosti bydlení. Měly by být založené na uznávaných standardech a používat podobné indikátory jako zahraniční literatura.Realistické
Indikátory musí být realistické a odrážet reálné možnosti měření. Je důležité, aby data, která budeme pro indikátory využívat, byla dostupná a snadno monitorovatelná. Indikátory by měly vycházet z důvěryhodných zdrojů, jako jsou oficiální statistiky, data mezinárodních organizací nebo odborně zpracované vlastní výpočty.Odolné
Indikátory musí být stabilní a poskytovat konzistentní výsledky i v případě změn vnějších podmínek. Měly by být odolné vůči různým interpretacím a schopné přizpůsobit se i různým metodám měření, které mohou být použity během hodnocení.Akceptovatelné
Indikátory by měly být přijímány všemi klíčovými zainteresovanými stranami, aby byla zajištěna podpora pro jejich sledování, vyhodnocení a závazek pravidelně přispívat k monitorování.Důvěryhodné
Indikátory musí být založeny na důvěryhodných a spolehlivých datech, která mohou být ověřena.
Způsob hodnocení indikátorů
Dlouhodobý trend – Sledujeme vývoj indikátoru v delším časovém horizontu, abychom identifikovali obecný směr vývoje a zda se situace v oblasti bydlení zlepšuje nebo zhoršuje. V závěrečném shrnutí potom definujeme dlouhodobý trend jako vývoj indikátoru v posledních deseti letech. V případě, že časová řada není dostatečně dlouhá, používáme i kratší období, nejméně však sedm let. Pokud došlo ke změně menší než 5 %, je trend vyhodnocen jako stabilní.
Krátkodobý trend – Zaměřujeme se na vývoj indikátoru v kratším časovém období, obvykle v rámci jednoho až pěti let, abychom mohli hodnotit aktuální změny a jejich dopad na dostupnost bydlení. V závěrečném shrnutí potom definujeme krátkodobý trend jako vývoj indikátoru v posledních třech letech. Pokud došlo ke změně menší než 5 %, je trend vyhodnocen jako stabilní.
Mezinárodní srovnání – Indikátor porovnáváme s hodnotami v dalších zemích, především v rámci Evropské unie, abychom získali představu o tom, jak si Česko vede ve srovnání s jinými státy. To nám umožňuje lépe pochopit relativní úroveň dostupnosti bydlení. Porovnání je vyhodnoceno jako pozitivní (resp. negativní), pokud se Česko řadí mezi třetinu zemí s nejlepšími (resp. nejhoršími) hodnotami a indikátor je vzdálena alespoň 0,5 směrodatné odchylky od průměru. V ostatních případech je porovnání vyhodnoceno jako neutrální.