Hodnocení a doporučení
Hodnocení indikátorů
Následující tabulka uspořádává hodnocení dostupnosti bydlení v jednotlivých oblastech (finanční dostupnost, finanční udržitelnost, přiměřená kvalita) a provádí hodnocení dlouhodobých a krátkodobých trendů a mezinárodní srovnání.
V 10-letém horizontu došlo k významnému zhoršení finanční dostupnosti vlastnického bydlení, nicméně v ostatních indikátorech dostupnosti bydlení vykazovalo Česko pozitivní trend. V posledních třech letech se však situace významně zhoršila, a to zejména v oblasti finanční udržitelnosti bydlení. Došlo k tomu i přes stabilizaci nebo mírné zlepšení v roce 2024.
Poměr R/I (mezi nájemným a příjmy) se sice dlouhodobě zlepšuje, zde je však třeba upozornit, že tato data měří finanční náročnost nájemního bydlení pro stávající nájemníky. U nově nabízených a uzavíraných nájmů pozorujeme výrazně strmější růst než u nájmů stávajících.
U finanční dostupnosti vlastnického bydlení lze pozorovat výrazné zhoršení zejména v dlouhodobé perspektivě. V posledních dvou letech došlo s ohledem na růst příjmů spíše ke stabilizaci. V mezinárodním srovnání však v Česku došlo k významnějšímu zhoršení situace.
Náročnost pořízení a udržení bydlení vzhledem k příjmům domácností v Česku se v posledních letech výrazně zvýšila. Situace se projevuje velmi odlišně v regionální perspektivě a přístup k bydlení je omezen hlavně pro zranitelné skupiny obyvatel, jako jsou samoživitelé, senioři, nájemníci, mladé a nízkopříjmové domácnosti.
Přibližně pětina (20 %) českých domácností vnímá finanční náklady na bydlení jako velkou zátěž.
Rozdíly v zatížení výdaji na bydlení
Mezi různými skupinami obyvatel jsou výrazné rozdíly a to nejen v absolutních hodnotách, ale i v trendech. Následující grafy zachycují, jak se zatížení výdaji na bydlení v různých typech domácností vyvíjí vzhledem k průměru všech domácností. Grafy tedy ukazují, zda se daná skupina obyvatel vzdaluje či přibližuje od celkového průměru.
Rozdíly mezi domácnostmi se stávají stále výraznějšími. Nájemnicí, mladé domácnosti nebo domácnosti s nízkými příjmy čelí výrazně vyššímu zatížení výdaji na bydlení, které navíc od průměru stále více stoupá. Naopak u domácností s vyššími příjmy nebo u vlastníků je trend opačný, čímž se prohlubují společenské nerovnosti.
Geografické rozdíly ve finanční dostupnosti bydlení
Výrazné rozdíly v dostupnosti bydlení existují také mezi jednotlivými regiony. Následující mapa ukazuje kompozitní index nedostupnosti bydlení v Česku, který vznikl sloučením indikátorů poměr cena-příjmy a poměr nájem-příjmy. Bere tedy v potaz dostupnost vlastnického i nájemního bydlení. V jednotlivých regionech se relativní váha indikátorů liší podle zastoupení nájemního a vlastnického bydlení v bytovém fondu. Hodnotou 0 je označeno území s relativně nejlepší dostupností bydlení a hodnotou 100 naopak území s relativně nejhorší dostupností.
Výrazně nejhůře je na tom s celkovou finanční dostupností bydlení Praha a Brno, s odstupem následují také Židlochovice, Olomouc, Vrchlabí nebo Tanvald. Relativně finančně nejdostupnější je pak bydlení v Kraslicích, Litvínově, Sokolově, či Broumově.
Závěr
Dostupnost bydlení je v Česku aktuálně jedním z nejvýznamnějších problémů. Předražený trh a nedostatek nájemního bydlení vytvářejí bariéry pro mladé rodiny, seniory, nízkopříjmové skupiny a obyvatele větších měst. Dostupné bydlení by mělo být finančně udržitelné, odpovídat potřebám domácností a být v přístupné v lokalitě s ohledem na pracovní příležitosti a služby.
Finanční dostupnost vlastnického i nájemního bydlení se střednědobě v zásadě zhoršuje, krátkodobě lze pozorovat významné zhoršení zatížení domácností výdaji na bydlení. Situace se projevuje velmi odlišně v regionální perspektivě a přístup k bydlení je obzvláště omezen pro zranitelné skupiny obyvatel jako jsou samoživitelé, senioři nájemníci a nízkopříjmové domácnosti. Více než pětina (21 %) českých domácností vnímá finanční náklady na bydlení jako velkou zátěž.
Stále výraznější se stávají rozdíly v zatížení výdaji na bydlení mezi různými socioekonomickými a příjmovými skupinami. Nájemníci, mladé domácnosti a domácnosti s nízkými příjmy čelí stále většímu zatížení výdaji na bydlení, zatímco vlastníci a domácnosti s vyššími příjmy zakouší opačný trend, čímž se prohlubují společenské nerovnosti. Regionální dostupnost bydlení rovněž vykazuje výrazné rozdíly.
Obzvlášť obtížnou pozici na trhu s bydlením mají mladí lidé, kteří se nacházejí na začátku své kariéry. Ti jsou stále ve větší míře odkázání na soukromý trh nájemního bydlení, kde často čelí diskriminaci, zvýšené konkurenci a celkově vyšší nejistotě bydlení. Tato situace je zejména významná v Praze a krajských městech, kam se mladí lidé stěhují za studiem a pracovními příležitostmi a kde žije v nájemním bydlení téměř 60 % mladých domácností. Oproti průměru jsou také mladé domácnosti častěji zatíženy nadměrnými výdaji na bydlení, v Praze a krajských městech je nadměrně zatíženo více než 30 % z nich. Mladí lidé vnímají trh s bydlením jako netransparentní a neférový, včetně studentského bydlení, které má podle nich nedostatek kapacit a mnohdy se nachází ve špatném technickém stavu.
Veřejné výdaje státu na bydlení se od roku 2010 pohybovaly okolo 18 miliard Kč ročně. Struktura těchto výdajů je výrazně poptávkově orientovaná – převažují sociální dávky a podpora stavebního spoření, zatímco kapitálové investice do výstavby či obnovy bytového fondu tvoří menší část. Tato struktura posiluje krátkodobou sociální stabilitu, ale méně přispívá k řešení strukturálního nedostatku bytů. Rozšíření objemu výdajů v posledních letech souviselo zejména s energetickou krizí a programy na úspory energií a modernizaci zdrojů tepla. Do budoucna by mělo být cílem přesměrování části výdajů od kompenzačních nástrojů k investiční a nabídkové podpoře, jako je posílení výstavby dostupného bydlení obcemi a neziskovým sektorem nebo rozvoj nájemního a družstevního segmentu.
Trh s bydlením v Česku se vyznačuje rostoucími cenami nemovitostí, vyššími úrokovými sazbami hypoték a výrazným nedostatkem nájemního bydlení, což přispívá ke snižování dostupnosti bydlení. Poptávka po bydlení trvale a výrazně převyšuje nabídku, což vede k neustálému růstu cen nemovitostí. Tyto faktory podtrhují potřebu zásahů, které by řešily rozdíl mezi výdaji na bydlení a příjmy domácností a rozšířily možnosti dostupného pronájmu. Situace vyžaduje komplexní přístup zahrnující reformy, investice do dostupného bydlení a zohlednění demografických změn, aby bylo zajištěno, že bydlení zůstane dostupné a cenově přijatelné pro všechny segmenty české společnosti.
Hodnocení vývoje v oblasti dostupnosti bydlení se MMR věnuje každoročně ve Zprávě o dostupnosti bydlení v Česku.