Úvod
Dostupnost bydlení v Česku
Dostupnost bydlení je v Česku jedním z nejpalčivějších sociálních a ekonomických problémů, který zasahuje do života mnoha domácností. Téma se dlouhodobě těší pozornosti nevládních organizací, konzultačních firem, evropských institucí i akademiků. V posledních letech se mu však začíná více věnovat také Ministerstvo pro místní rozvoj (dále jen MMR) a další resorty, které reflektují jeho rostoucí význam.
Na úrovni státních institucí byla problematika dostupnosti bydlení řešena již dříve, například prostřednictvím koncepcí bytové politiky, nástrojů jako jsou úrokové dotace, zvýhodněné půjčky či příspěvky na bydlení. Tyto přístupy však nedokázaly komplexně postihnout příčiny problému ani reagovat na dlouhodobý vývoj trhu s bydlením. Chyběla zejména systematická, propracovaná a kontinuální analýza, která by umožnila důsledné sledování finanční dostupnosti bydlení a regionálních rozdílů. Přestože MMR zveřejňovalo statistiky o míře zatížení domácností výdaji na bydlení, nebyla k dispozici ucelená datová základna ani analytický rámec, který by umožnil hlubší pochopení těchto trendů.
Tato zpráva MMR si klade za cíl každoročně mapovat stav dostupnosti bydlení, analyzovat regionální rozdíly a srovnávat situaci v Česku s ostatními evropskými státy. Hlavními nástroji jsou definování klíčových indikátorů dostupnosti, shromažďování relevantních dat, sledování vývoje trhu a posilování analytických schopností státu. Tento přístup má zajistit kontinuální monitorování trendů a vytvořit pevný základ pro koncepční a dlouhodobé řešení problémů spojených s bydlením.
Relevance problému
Český trh s bydlením dlouhodobě ovlivňuje rostoucí poptávka po nemovitostech v ekonomicky silných regionech a také hluboce zakořeněná preference vlastnického bydlení. Podíl domácností žijících ve vlastním však v posledních letech klesá – podle dat Eurostatu se mezi lety 2018 a 2024 snížil z 78,7 % na 74,7 % (Eurostat, 2024c). Tomu odpovídá i růst nájemního bydlení. V komerčním nájmu žilo v loňském roce zhruba 19 % domácností, zatímco dalších asi 6 % domácností bydlelo v nájmu se sníženým nájemným nebo v režimu bezplatného užívání bytu. Bezplatné užívání je však možné považovat za zvláštní formu nájemního bydlení bez povinnosti platit nájemné – pokud jej zahrneme do nájemního sektoru, žije v něm více jak čtvrtina českých domácností.
Historicky byl český bytový fond strukturován zcela odlišně. V roce 1991 tvořilo nájemní bydlení 39 % celého bytového fondu a téměř všechny tyto byty byly vlastněny a spravovány obcemi (L. Sýkora, 1996). V průběhu následujících dekád však došlo k masivní privatizaci bytového fondu, která snížila možnosti obcí ovlivňovat nabídku a dostupnost nájemního bydlení a vedla k dramatickému poklesu obecního nájemního sektoru. Podíl obecních nájemních bytů dnes činí přibližně 3–4 %, což je výrazně méně než ve většině západoevropských zemí. Tento deficit dopadá především na nízkopříjmové a zranitelné domácnosti, které mají omezený přístup ke stabilnímu a cenově dostupnému bydlení (OECD, 2021a).
Dlouhodobá preference vlastnického bydlení v Česku je výsledkem kombinace historických, kulturních a ekonomických faktorů. Privatizace obecního bytového fondu po roce 1989, kdy byly veřejné byty prodávány nájemníkům za velmi nízké ceny, vedla k masivnímu nárůstu vlastnického bydlení (Lux et al., 2016). Tento proces posílil vlastnické bydlení jako normu, přičemž státní podpora nájemního bydlení výrazně oslabila. Kulturní a sociální faktory rovněž hrály klíčovou roli. V socialistické éře stát dominoval výstavbě a regulaci bydlení, což mělo za následek nízké náklady na bydlení, avšak s omezenou nabídkou. Po transformaci ekonomiky v 90. letech se systém posunul směrem k tržnímu modelu (L. Sýkora & Bouzarovski, 2012) a vlastnické bydlení se stalo symbolem ekonomické stability a nezávislosti, což vedlo k jeho společenskému zakotvení jako ideální formy bydlení (Lux et al., 2016). Tento trend posílil i „familialismus“, kdy rodiny často hrají hlavní roli v zajišťování bydlení, poskytují finanční pomoc a usnadňují mladým lidem přístup k vlastnickému bydlení. Tato norma je dále posilována mezigeneračním finančním a majetkovým transferem (Lux et al., 2018; Sunega et al., 2023). Po globální finanční krizi nízké úrokové sazby navíc vedly k výraznému zvýšení poptávky po vlastnictví. Náklady na vlastnické bydlení byly často nižší než náklady na nájemné, což poptávku dále podporovalo (Lux et al., 2023).
Nájemní bydlení je oproti tomu často stigmatizováno jako přechodná nebo méně prestižní forma bydlení, která je vhodná spíše pro mladé lidi na začátku kariéry nebo pro nízkopříjmové domácnosti (Gibas et al., 2022). Stigmatizace má základ mimo již zmíněné kulturní a historické příčiny i v nejistotách spojených s délkou nájmu a ochranou nájemníků (Marianovská et al., 2024; Sunega et al., 2015).
Přestože většina Čechů stále preferuje vlastnické bydlení, stává se tato preference pro mnoho domácností stále méně dosažitelnou. Důvodem je především výrazná disproporce mezi růstem cen nemovitostí a růstem příjmů. Od roku 2015 vzrostly ceny bytů a domů o zhruba 112 %, zatímco příjmy domácností se zvýšily pouze o 65 % (Bírová et al., 2024; Český statistický úřad, 2023a; OECD, 2024). K této nerovnováze přispívaly také vysoké úrokové sazby hypotečních úvěrů, které se v roce 2023 pohybovaly kolem 5,9 % (Česká národní banka, 2024). Ačkoli se úroková sazba v roce 2025 snížila přibližně na 4,5 % (Česká národní banka, 2025), zlepšení dostupnosti bydlení je omezené, protože současně dále rostou ceny nemovitostí.
Současná situace ale nenabízí uspokojivé alternativy ani v oblasti nájemního bydlení. Rostoucí poptávka po nájemních bytech, poháněná nemožností dosáhnout na vlastnictví, zvyšuje tlak na ceny nájmů. Navíc krátkodobá ubytování přes platformy typu Airbnb dále snižují dostupnost dlouhodobého nájemního bydlení, zejména ve velkých městech (J. Sýkora, 2024).
Deregulace trhu s bydlením a spekulativní investice do nemovitostí byly důležitými faktory růstu cen v metropolitních oblastech, jako je Praha a Brno. Nicméně, jak upozorňují odborníci (Samec, 2018), důvodů pro tuto dynamiku bylo více. Mezi klíčové faktory patří nízká elasticita nabídky způsobená pomalými a komplikovanými stavebními procesy, specifický vývoj poptávky během post-komunistické transformace a demografické změny, včetně růstu počtu domácností a urbanizace (Národní ekonomická rada vlády, 2024). Růst poptávky je zároveň podporován demografickými změnami, jako je příliv mladých lidí do měst za prací a studiem, snižování velikosti domácností a nedávné migrační vlny způsobené válkou na Ukrajině (Český statistický úřad, 2023b).
Definice dostupnosti bydlení
Koncept dostupnosti bydlení zahrnuje několik vzájemně propojených aspektů, které se zaměřují na finanční možnosti domácností, fyzickou přístupnost bydlení a rovnováhu mezi bydlením a pracovními příležitostmi. Tento přístup je základem zprávy o dostupnosti bydlení a nabízí klíčová vymezení základních pojmů pro pochopení této problematiky.
Finanční dostupnost bydlení (Housing Affordability)
V kontextu dostupnosti bydlení je klíčové chápat nejen cenu bydlení, ale také jeho kvalitu, vhodnost a přístupnost pro různé skupiny obyvatel. Dostupnost bydlení je definována jako schopnost domácností získat přístup k bydlení, které odpovídá jejich potřebám a je finančně udržitelné. Tento koncept zahrnuje nejen přímé náklady na bydlení, ale také příjmy domácností, dostupnost finančních zdrojů a podpůrné vládní politiky (Daud et al., 2017).
Při měření dostupnosti bydlení se běžně používá zatížení výdaji na bydlení (tedy poměr mezi příjmy domácností a výdaji na bydlení). Obecně platí, že bydlení je finančně dostupné, pokud náklady na něj (nájemné, splátky hypotéky, a někdy také daně z nemovitostí, pojištění, údržba, energie a další služby) nepřesahují určitý podíl příjmů domácnosti. V mnoha zemích je tento podíl stanoven na 30 % (Anacker, 2019; Ariffin et al., 2015; Bieri, 2014; Cai & Lu, 2015).
Eurostat (2024a) používá hranici 40 % příjmů, nad kterou je domácnost považována za „přetíženou“ výdaji na bydlení (overburden rate). Tyto limity jsou normativní a liší se nejen mezi zeměmi, ale i v průběhu času.
MMR definuje dostupné nájemní bydlení jako speciální kategorii nájemního bydlení, které je poskytováno za dostupné nájemné (Zákon č. 211/2000 Sb., o Státním fondu podpory investic, 2000). Toto nájemné nesmí překročit 90 % ceny obvyklého nájemného v bytech srovnatelné kvality. V případě veřejných subjektů a příjemců podpory ze Státního fondu podpory investic (SFPI) je odvozeno od tzv. nákladového nájemného, které zároveň musí být nižší než obvyklé nájemné v obdobných bytech v dané lokalitě. Dostupné nájemní bydlení je určeno pro určité cílové skupiny obyvatel, a to na základě věku, příjmu či profese (více viz Bydlení pro život – Dostupné bydlení a Dostupné nájemní bydlení).
Je důležité rozlišovat mezi pojmem dostupnost bydlení a konkrétní politikou dostupného bydlení. Dostupnost bydlení je širší koncept, který hodnotí, jak dobře si mohou domácnosti dovolit bydlení, a to napříč vlastnickými, družstevními a nájemními formami. Tento koncept se zaměřuje na vztah mezi příjmy domácností a celkovými výdaji na bydlení a je podstatným ukazatelem ekonomické a sociální stability obyvatel. Na rozdíl od toho dostupné bydlení odkazuje na konkrétní opatření a politiku. Jde o jednu z cest, jak dostupnost bydlení cíleně zlepšit.
Fyzická dostupnost bydlení (Housing Accessibility)
Pojem fyzická dostupnost bydlení vyjadřuje možnost domácností získat přístup ke kvalitnímu a prostorově nevyloučenému bydlení, které je vhodné pro všechny skupiny obyvatelstva, včetně osob se zdravotním znevýhodněním nebo jinak specifickými potřebami. Tento koncept se zaměřuje na odstranění fyzických a sociálních bariér, které mohou těmto skupinám bránit v přístupu k důstojnému a přiměřenému bydlení.
Fyzická dostupnost bydlení zahrnuje i širší kontext umístění bydlení. Levné bydlení nemusí být skutečně dostupné, pokud se nachází v izolovaných lokalitách závislých na automobilové dopravě s vysokými náklady na dopravu. Naopak, domácnosti mohou preferovat vyšší náklady na bydlení v lokalitách s lepší přístupností, například v multimodálních čtvrtích s dobrou občanskou vybaveností, pokud díky tomu sníží své výdaje na dopravu (Litman, 2015).
Dostupné bydlení by proto mělo být situováno v blízkosti nezbytných služeb, pracovních míst a veřejné dopravy, což snižuje potřebu automobilové dopravy a zároveň zvyšuje kvalitu života obyvatel (Anacker, 2019). Tento přístup zdůrazňuje propojení mezi kvalitou bydlení, jeho umístěním a širším prostředím, ve kterém se nachází.
Naše pojetí dostupnosti bydlení
V předkládaném reportu vycházíme z předpokladu, že dostupnost bydlení tvoří soubor vzájemně propojených aspektů, které zahrnují nejen cenu, ale také fyzickou přiměřenost a přelidněnost (Meen & Whitehead, 2020, p. 36). Opíráme se o definici OECD OECD (2021a, p. 42), která říká, že bydlení je považováno za dostupné, pokud si jej domácnosti mohou dovolit koupit nebo pronajmout; pokud nezatěžuje nepřiměřeně jejich finanční prostředky (včetně nákladů na provoz, údržbu a služby), takže jsou schopny hradit i další závazky; a pokud je přiměřené, tedy kvalitní a odpovídající potřebám obyvatel.
Na základě této definice rozlišujeme tři hlavní aspekty dostupnosti bydlení:
Finanční dostupnost – možnost domácností si bydlení koupit nebo pronajmout.
Finanční udržitelnost – schopnost dlouhodobě pokrývat náklady na provoz, údržbu a služby, aniž by byla ohrožena schopnost platit další závazky.
Přiměřená kvalita – bydlení, které je kvalitní a odpovídá potřebám jeho obyvatel.
Indikátory dostupnosti bydlení
Pro měření jednotlivých aspektů dostupnosti bydlení jsme vybrali několik klíčových indikátorů, které nám umožňují sledovat vývoj na trhu s bydlením a porovnávat situaci v Česku s ostatními evropskými zeměmi. Indikátory byly vybrány na základě jejich relevance pro měření daného aspektu dostupnosti bydlení a dostupnosti dat. Kritéria pro výběr indikátorů je možné nalézt v metodice.
U jednotlivých indikátorů byly vyhodnoceny jejich vývojové trendy v krátkém (tříletém) a dlouhém (desetiletém) období a také bylo provedeno porovnání hodnot v Česku s hodnotami v dalších zemích Evropské unie a OECD. Podrobnější popis hodnocení je také možné nalézt v metodice.