Zpráva o dostupnosti bydlení v Česku

Dostupnost bydlení jako klíčový problém

Dostupnost bydlení je v Česku jedním z nejvýznamnějších společenských témat.

Dostupné bydlení si lze představit jako finančně udržitelné, odpovídající potřebám domácností a v přístupné lokalitě s ohledem na pracovní příležitosti a služby.

Současná situace na trhu s bydlením ovšem vytváří bariéry pro naplňování této základní potřeby — a to zejména pro mladé rodiny, nízkopříjmové skupiny, obyvatele větších měst, seniory nebo nájemníky.

Tato zpráva je snahou státu komplexně a pravidelně monitorovat dostupnost bydlení na základě kvalitních dat.

Dostupnost bydlení sledujeme ve třech hlavních dimenzích — jde o Finanční dostupnost, Finanční udržitelnost a Přiměřenou kvalitu.

V letošní zprávě navíc naleznete zpracovaná témata bydlení mladých domácností, otázku nedostatku bytů a zmapování státních výdajů na bydlení.

V tomto bodě jsem na vážkách: možná by bylo fajn, kdyby zde bylo graficky vyjádřeno, co tedy tvoří zprávu. Představoval jsem si formát na šířku stránky (jako „banner“ zcela nahoře), kde jsou tyto kategorie vypsané (Finanční dostupnost, Finanční udržitelnost, Přiměřená kvalita, Bydlení mladých, Potřebné byty a Veřejné výdaje) v různých barvách Bydlení pro život. Myslím, že by bylo fajn, kdyby zkusila takový obrázek grafička nahodit — a nespecifikuju v jakém rozložení, protože právě tím si nejsem vůbec jistý. (A pokud by to nepřispívalo přehlednosti, není to nutné.)

Toto shrnutí přináší hlavní zjištění z těchto oblastí. Nejprve ale představujeme nejobecnější shrnutí dostupnosti bydlení.

Celkové hodnocení

V horizontu 10 let došlo k významnému zhoršení finanční dostupnosti vlastnického bydlení, nicméně v ostatních indikátorech dostupnosti bydlení vykazovalo Česko pozitivní trend.

V krátkodobějším horizontu se situace významně zhoršuje, a to jak ve finanční dostupnosti vlastnického bydlení, tak finanční udržitelnosti bydlení.

Situace se projevuje velmi odlišně v regionální perspektivě a přístup k bydlení je hlavně omezen pro zranitelné skupiny obyvatel, jako jsou samoživitelé, senioři, nájemníci, mladé a nízkopříjmové domácnosti.

Finanční dostupnost vlastnického bydlení se zhoršuje v dlouhodobé i krátkodobé perspektivě také v mezinárodním srovnání.

Vývoj v roce 2024

Podle indikátorů finanční udržitelnosti bydlení došlo u průměrné domácnosti ke zpomalení či zastavení výrazného zhoršování, které jsme pozorovali v letech 2021 až 2023. Vývoj za poslední rok tak lze označit za stabilizaci, případně mírné zlepšení. Toto však neplatí pro všechny domácnosti stejně. Zatímco průměrné zatížení výdaji na bydlení i podíl domácností s nadměrným zatížením mírně klesly, situace se dále zhoršila zejména u samoživitelských a mladých domácností. Naopak senioři, jejichž náklady na bydlení tvoří větší mírou výdaje na energie, zaznamenali znatelnější zlepšení.

Zastavilo se také výrazné zhoršování subjektivně vnímaného zatížení domácností výdaji na bydlení. I zde však celkové průměrné zlepšení zakrývá rozdíly mezi jednotlivými skupinami. K dalšímu zhoršení došlo především u domácností v nájmu, samoživitelských domácností, domácností s dětmi obecně a u pětiny domácností s nejnižšími příjmy. Tyto skupiny zároveň vykazují zhoršení schopnosti hradit náklady na bydlení včas a to i přesto, že v celkovém evropském srovnání patří české domácnosti v této oblasti stále k nejlepším.

Ačkoli je kvalita a prostorová dostatečnost bydlení v Česku srovnatelná s průměrem EU, pokračoval v roce 2024 diferencovaný vývoj přelidněnosti mezi různými skupinami domácností, zejména podle jejich příjmové situace. Podíl domácností s nízkými a nižšími středními příjmy, které si mohou dovolit prostorově dostatečné bydlení, už druhým rokem klesá. Naopak u domácností s vyššími příjmy je situace stabilní, případně se mírně zlepšuje.

Finanční dostupnost bydlení

První oblastí, skrze níž můžeme posuzovat dostupnost bydlení, je jeho finanční dostupnost. Ta mapuje možnost průměrné domácnosti koupit nebo pronajmout si bydlení v již existující cihlové zástavbě.

Náročnost pořízení a udržení bydlení vzhledem k příjmům domácností v Česku se v posledních letech výrazně zvýšila. Regionální rozdíly dál prohlubují krizi dostupnosti bydlení zejména ve velkých městech.

Tato hlavní zjištění v odstavci výše by bylo fajn vysázet do barevného rámečku (opět dle vzorníku Bydlení pro život), aby trochu vyvstávalo z bloku textu.

Domácnost s průměrným příjmem v Česku potřebuje 5,7násobek svého ročního příjmu na koupi již existujícího bytu o velikosti 60 m², v Praze a Brně tento ukazatel dosahuje více než 8 let.

  • Dostupnost bydlení se zlepšovala do roku 2015, od té doby se situace výrazně zhoršuje. Rok 2023 sice přinesl zlepšení a v roce 2024 došlo ke stagnaci, situace ale zůstává obtížná.

  • V dlouhodobém srovnání se Česká republika pohybuje blízko průměrného vývoje v zemích OECD, ale za posledních deset let se dostupnost vlastnického bydlení zhoršovala jedním z nejrychlejších temp v OECD.

  • V České republice zůstává finanční dostupnost vlastnického bydlení závažným problémem zejména ve větších městech, kde je přístup k bydlení čím dál více omezený a ceny rostou rychleji než příjmy.

Česká domácnost s průměrnými příjmy potřebuje na nájem bytu o velikosti 60 m² vynaložit 25 % svého ročního příjmu, regionální rozdíly jsou ale značné.

  • V Praze náklady bydlení v nájmu dosahují až třetiny příjmů domácnosti, zatímco v menších obcích mohou dosahovat úrovně pod 20 %.

  • Náklady na nájemní bydlení v poměru k příjmům v Česku se dlouhodobě zvyšovaly od roku 2008 do roku 2013. Po roce 2014 se začala situace zlepšovat a postupně dorovnala přibližně úroveň roku 2008.

  • Přesto Česko patří mezi pět zemí OECD, kde se dostupnost nájemního bydlení od roku 2008 vyvíjela nejméně příznivě. Ve většině států se ve stejném období situace zlepšovala rychleji.

  • Regionální rozdíly dál komplikují přístup k dostupnému nájemnímu bydlení v největších městech, kde náklady na bydlení nadále zůstávají pro mnoho domácností vysoké.

  • V případě nájmů je důležité rozlišovat mezi novými a už běžícími smlouvami. Za posledních deset let rostlo nabídkové nájemné pro nové tržní smlouvy výrazně rychleji než nájemné u běžících smluv. Zatímco průměrný nájem skutečně placený domácnostmi v tržním nájmu stoupl od roku 2014 o 65 %, průměrný nájem nabízený na realitních portálech stoupl o 108 %. Za stejné období vzrostly čisté příjmy o 81 %.

Finanční udržitelnost bydlení

Finančně udržitelné bydlení je takové, které domácnostem umožňuje si ho dovolit, aniž by nepřiměřeně zatěžovalo jejich rozpočet. Zohledňuje provozní náklady, náklady na údržbu i výdaje za služby, aby domácnostem zůstával dostatek prostředků na další potřeby.

Mezi lety 2021 a 2023 výdaje na bydlení rychle rostly, v posledním roce však došlo ke stabilizaci. Výdaje nejvíce zatěžují Prahu a méně prosperující kraje. Česko se v zatížení výdaji na bydlení řadí v mezinárodním srovnání k zemím se spíše průměrnou zátěží domácností. Nízkopříjmové domácnosti, nájemníci a samoživitelé jsou však zatíženi výrazně více. V posledních letech došlo ke zvýšení zátěže domácností výdaji na bydlení i nárůstu podílu domácností, pro které tyto výdaje představují nadměrnou finanční zátěž.

Tato hlavní zjištění v odstavci výše by bylo fajn vysázet do barevného rámečku (opět dle vzorníku Bydlení pro život), aby trochu vyvstávalo z bloku textu.

Výdaje na bydlení pro průměrnou českou domácnost dlouhodobě dosahují zhruba 23 % příjmů, od roku 2021 se však tento podíl zvyšuje.

  • Výrazně zatíženy jsou nízkopříjmové domácnosti, které na bydlení vynakládají 38 % příjmů, dále nájemníci (36 % příjmů) a samoživitelé (33 % příjmů).

  • Regionálně je zatížení výdaji na bydlení nejvyšší v Praze (27 %), následované Moravskoslezským (24 %) a Libereckým krajem (24 %).

  • V evropském srovnání se Česko dlouhodobě pohybuje mírně nad průměrem EU, k větším nárůstu došlo zejména v roce 2023.

V roce 2024 bylo více než 11 % domácností zatíženo výdaji na bydlení nadměrně, tedy vynakládalo na nájemné, zásobování vodou, energie a nutnou údržbu obydlí více než 40 % svých disponibilních příjmů.

  • Dlouhodobě se podíl těchto domácností pohybuje kolem 12 %, mezi lety 2021 a 2023 však zaznamenal rychlý růst. Nejvyšší podíly byly v Praze (21 %), Libereckém (15 %) a Moravskoslezském kraji (12 %).

  • Nejohroženější nadměrnými výdaji na bydlení jsou přitom nízkopříjmové domácnosti (35 % domácností), nájemníci (33 % domácností) a samoživitelé (27 % domácností).

  • Mezinárodně se Česko řadí k průměru EU a vykazuje podobné hodnoty jako země V4.

Přiměřená kvalita bydlení

Problém prostorově neadekvátního bydlení nejvíce zasahuje nájemníky, samoživitele a nízkopříjmové domácnosti.

V roce 2024 žilo přibližně 17 % obyvatel Česka v domácnostech s nedostatečným prostorem k bydlení.

Tato hlavní zjištění v odstavci výše by bylo fajn vysázet do barevného rámečku (opět dle vzorníku Bydlení pro život), aby trochu vyvstávalo z bloku textu.

  • Nejvíce v Praze (25 %), Olomouckém (21 %) a Karlovarském kraji (19 %).

  • Situace se týká nejvíce domácností samoživitelů (43 %), nájemníků (39 %) a domácností s nízkými příjmy (34 %), naopak domácnosti seniorů (6 %) a nejbohatší domácnosti (9 %) jsou bydlením v prostorově neadekvátních domácnostech zasaženy nejméně.

  • Dlouhodobý trend ukazuje postupný pokles tohoto ukazatele, v mezinárodním srovnání se Česko blíží průměru EU (17 %).

Rozdíly mezi domácnostmi

Situace a zkušenosti jednotlivých domácností se výrazně liší podle fáze životního cyklu, výše příjmů, lokality bydliště i způsobu zajištění bydlení. Průměrné statistiky tak často zakrývají velké rozdíly nejen v aktuální situaci, ale i ve vývojových trendech mezi různými skupinami domácností.

I jednotlivé skupiny domácností, například nájemníci nebo vlastníci, jsou zároveň velmi heterogenní. U domácností v nájmu je klíčové zejména to, zda bydlí v dlouhodobém a stabilním nájemním vztahu, nebo zda právě hledají nové bydlení na trhu. Zatímco průměrný nájem, který domácnosti v nájmu skutečně platí, vzrostl za posledních 10 let o 65 %, průměrný nabídkový nájem prezentovaný na realitních portálech stoupl o 108 %. Nabídkové nájmy jsou tak v současnosti přibližně třikrát vyšší než nájemné skutečně placené domácnostmi, což odráží jednak stabilitu dlouhodobých nájemních vztahů, jednak fakt, že část domácností bydlících v nájmu využila jiné cesty než tržní inzerci (např. přes rodinu či známé).

Podobně se výrazně liší také domácnosti vlastníků. Přibližně pětina z nich (21 %) v současnosti splácí hypotéku na vlastní bydlení. Naopak čtyři pětiny domácností ve vlastním bydlení hypotéku nesplácí. Více než polovina všech domácností (57 %) tak bydlí ve vlastním bez hypotéky. To se výrazně promítá do rozdílů ve výši pravidelných výdajů spojených s bydlením. Tento podíl odráží historické i kulturní faktory a v mezinárodním srovnání se výrazně liší. Zatímco v Rumunsku splácí hypotéku pouze 2 % osob žijících ve vlastnickém bydlení, v Nizozemsku je to 85 %.

Zpráva o dostupnosti bydlení v Česku

Podrobnější analýzu jednotlivých oblastí najdete v plné verzi zprávy. Naleznete v nich podrobný vhled včetně analýzy regionálních rozdílů a nerovností.

V plné verzi zprávy naleznete i její podrobnou metodologii.

Nejaktuálnější data prezentuje Ministerstvo pro místní rozvoj na Dashboardu bydlení.

Zpět na začátek