Zpráva o dostupnosti bydlení v Česku

Dostupnost bydlení jako klíčový problém

Dostupnost bydlení v Česku je jedním z nejvýznamnějších z nejzásadnějších společenských a politických témat. Předražený trh a nedostatek nájemního bydlení vytvářejí bariéry dostupnosti bydlení pro mladé rodiny, seniory, nízkopříjmové skupiny a obyvatele větších měst.

Dostupné bydlení by mělo být finančně udržitelné, odpovídat potřebám domácností a být v přístupné lokalitě s ohledem na pracovní příležitosti a služby. K měření dostupnosti bydlení jsou klíčové finanční možnosti domácností, udržitelnost výdajů na bydlení a přiměřená kvalita bydlení.

Tato zpráva je komplexní snahou státu pravidelně monitorovat dostupnost bydlení na základě kvalitních dat. Navazuje na dosavadní analýzy Ministerstva pro místní rozvoj (MMR), které však problematiku dostupnosti řešily pouze okrajově.

Celkové hodnocení

V 10-letém horizontu došlo k významnému zhoršení finanční dostupnosti vlastnického bydlení, nicméně v ostatních indikátorech dostupnosti bydlení vykazovalo Česko pozitivní trend. V posledních letech se však situace významně zhoršuje, a to jak ve finanční dostupnosti vlastnického bydlení, tak finanční udržitelnosti bydlení. Situace se projevuje velmi odlišně v regionální perspektivě a přístup k bydlení je hlavně omezen pro zranitelné skupiny obyvatel, jako jsou samoživitelé, senioři, nájemníci, mladé a nízkopříjmové domácnosti.

Finanční dostupnost vlastnického bydlení se zhoršuje v dlouhodobé i krátkodobé perspektivě také v mezinárodním srovnání.

Finanční dostupnost bydlení

Náročnost pořízení a udržení bydlení vzhledem k příjmům domácností v Česku se v posledních letech výrazně zvýšila. Regionální rozdíly dál prohlubují krizi dostupnosti bydlení, zejména ve velkých městech.

Průměrná domácnost v Česku potřebuje 5,7 ročního příjmu na koupi bytu o velikosti 60 m², v Praze a Brně tento ukazatel dosahuje více než 8 let.

  • Dostupnost bydlení se zlepšovala do roku 2015, od té doby se situace výrazně zhoršuje. K největšímu zhoršení došlo mezi lety 2019 a 2022. Rok 2023 sice přinesl zlepšení, v roce 2024 ale došlo opět k mírnému zhoršení a situace zůstává obtížná.

  • V dlouhodobém srovnání se Česká republika pohybuje blízko průměrného vývoje v zemích OECD, ale za posledních deset let se dostupnost vlastnického bydlení zhoršovala jedním z nejrychlejších temp v OECD.

  • V České republice zůstává finanční dostupnost vlastnického bydlení závažným problémem zejména ve větších městech, kde je přístup k bydlení čím dál více omezený a ceny rostou rychleji než příjmy.

Průměrná česká domácnost potřebuje na nájem bytu o velikosti 60 m² vynaložit 25 % svého ročního příjmu, regionální rozdíly jsou ale značné.

  • V Praze náklady bydlení v nájmu dosahují až třetiny příjmů domácnosti, zatímco v menších obcích mohou dosahovat úrovně pod 20 %.

  • Náklady na nájemní bydlení v poměru k příjmům v Česku se dlouhodobě zvyšovaly od roku 2008 do roku 2013. Po roce 2014 se začala situace zlepšovat a postupně dorovnala úroveň roku 2008.

  • Česko patří mezi pět zemí OECD, kde se dostupnost nájemního bydlení od roku 2008 vyvíjela nejméně příznivě.

  • Regionální rozdíly dál komplikují přístup k dostupnému nájemnímu bydlení v největších městech, kde náklady na bydlení nadále zůstávají pro mnoho domácností vysoké.

  • Nové smlouvy tvoří každý rok pouze část všech nájmů. Za posledních deset let rostlo nájemné nabízené pro nové tržní smlouvy výrazně rychleji než nájemné u běžících smluv. Zatímco průměrný nájem placený domácnostmi bydlícími v tržním nájmu stoupl od roku 2014 o 65 %, průměrný nájem nabízený na realitních portálech stoupl o 108 %. Za stejné období vzrostly čisté příjmy o 81 %.

Finanční udržitelnost bydlení

Finančně udržitelné bydlení je takové, které domácnostem umožňuje si ho dovolit, aniž by nepřiměřeně zatěžovalo jejich rozpočet. Zohledňuje provozní náklady, náklady na údržbu i výdaje za služby, aby domácnostem zůstával dostatek prostředků na další potřeby.

Mezi lety 2021 a 2023 výdaje na bydlení rychle rostly, v posledním roce však došlo ke stabilizaci. Výdaje nejvíce zatěžují Prahu a méně prosperující kraje. Česko se v podílu výdajů na bydlení řadí v mezinárodním srovnání k zemím se spíše průměrnou zátěží domácností. Nízkopříjmové domácnosti, nájemníci a samoživitelé jsou však zatíženi výrazně více. V posledních letech došlo ke zvýšení zátěže domácností výdaji na bydlení i nárůstu podílu domácností, pro které tyto výdaje představují nadměrnou finanční zátěž.

Výdaje na bydlení pro průměrnou českou domácnost dlouhodobě dosahují zhruba 23 % příjmů, od roku 2021 se však tento podíl zvyšuje.

  • Výrazně zatíženy jsou nízkopříjmové domácnosti, které na bydlení vynakládají 38 % příjmů, dále nájemníci (36 % příjmů) a samoživitelé (33 % příjmů).

  • Regionálně tvoří výdaje na bydlení nejvyšší podíl v Praze (27 %), následované Moravskoslezským (24 %) a Libereckým krajem (24 %).

  • V evropském srovnání se Česko dlouhodobě pohybuje mírně nad průměrem EU, k větším nárůstu došlo zejména v roce 2023.

V roce 2024 bylo více než 11 % domácností zatíženo výdaji na bydlení nadměrně, tedy vynakládalo na nájemné, zásobování vodou, energie a nutnou údržbu obydlí více než 40 % svých disponibilních příjmů.

  • Dlouhodobě se podíl těchto domácností pohybuje kolem 12 %, mezi lety 2021 a 2023 však zaznamenal rychlý růst. Nejvyšší podíly byly v Praze (21 %), Libereckém (15 %) a Moravskoslezském kraji (12 %).

  • Nejohroženější nadměrnými výdaji na bydlení jsou přitom nízkopříjmové domácnosti (35 % domácností), nájemníci (33 % domácností) a samoživitelé (27 % domácností).

  • Mezinárodně se Česko řadí k průměru EU a vykazuje podobné hodnoty jako země V4.

Přiměřená kvalita bydlení

Problém prostorově neadekvátního bydlení nejvíce zasahuje nájemníky, samoživitele a nízkopříjmové domácnosti.

V roce 2024 žilo přibližně 17 % obyvatel Česka v domácnostech s nedostatečným prostorem k bydlení.

  • Nejvíce v Praze (25 %), Olomouckém (21 %) a Karlovarském kraji (19 %).

  • Situace se týká nejvíce domácností samoživitelů (43 %), nájemníků (39 %) a domácností s nízkými příjmy (34 %), naopak domácnosti seniorů (6 %) a nejbohatší domácnosti (9 %) jsou bydlením v prostorově neadekvátních domácnostech zasaženy nejméně.

  • Dlouhodobý trend ukazuje postupný pokles tohoto ukazatele, v mezinárodním srovnání se Česko blíží průměru EU (17 %).

Mezinárodní srovnání

Mezi lety 2015 a 2024 rostl v Česku poměr mezi cenou bytů a příjmy sedmou nejvyšší rychlostí mezi zeměmi OECD. Co se týče finanční dostupnosti nájemního bydlení, v Česku sledujeme od roku 2008 výrazně odlišný vývoj oproti OECD (deregulace nájemného). Zatímco v OECD se poměr celou dobu snižoval, v Česku došlo k výraznému výkyvu, a nakonec k dorovnání hodnoty mírně pod úrovní roku 2008. Mezi lety 2008 a 2024 bylo Česko zemí s pátým nejméně příznivým vývojem dostupnosti nájemního bydlení mezi zeměmi OECD.

Jak číst tuto zprávu

Zpráva o dostupnosti bydlení v Česku je rozdělena do několika záložek. Úvodní stránka začíná, manažerským Shrnutím, které nabízí stručný přehled hlavních zjištění, závěrů a doporučení. Slouží jako ideální výchozí bod pro ty, kteří chtějí rychle porozumět předmětu i závěrům předkládané analýzy. 

Zpráva každoročně shrnuje a hodnotí dostupnost bydlení. Nejaktuálnější data prezentuje Ministerstvo pro místní rozvoj na Dashboardu bydlení.

Úvod vysvětluje motivaci k vytvoření Zprávy o dostupnosti bydlení. Popisuje východiska analýzy, definuje samotný problém a zdůrazňuje jeho společenský a ekonomický význam. Tato část poskytuje potřebný kontext a ukazuje, proč je téma dostupnosti bydlení relevantní. 

Klíčovým prvkem zprávy jsou tři dimenze dostupnosti bydlení: Finanční dostupnost, Finanční udržitelnost a Přiměřená kvalita. Každá z těchto dimenzí je naplněna indikátory, které podrobně analyzují různé aspekty dostupnosti bydlení. Tyto části nabízejí podrobný vhled do situace na trhu s bydlením, včetně analýzy regionálních rozdílů a nerovností.

Letošní zpráva mimo pravidelně sledovaných indikátorů nabízí také speciální zaměření na Bydlení mladých domácností, pohled na problematiku výpočtu Potřebných bytů a analýzu Výdajů státního rozpočtu směřujících k podpoře bydlení a jeho dostupnosti.

Sekce Hodnocení dostupnosti bydlení v Česku shrnuje poznatky z jednotlivých dimenzí a prezentuje doporučení, jak identifikované problémy řešit. Důraz je kladen na srovnání dostupnosti bydlení z hlediska regionálního i socio-ekonomického.

Pro zájemce o metodologické detaily je určena sekce Metodika. Obsahuje podrobné informace o výpočtech indikátorů, použitých datech a zdrojích. Tyto informace jdou nad rámec základních metodických poznámek uvedených u jednotlivých indikátorů. V této části se rovněž nachází srovnání hodnot indikátorů s výsledky jiných měření včetně vysvětlení případných rozdílů.

Zpět na začátek