Stanovení počtu potřebných bytů v ČR

Cíl a teoretické vymezení

Tato část zprávy si klade za cíl odpovědět na jednu z nejčastějších otázek v debatě o bydlení: Chybí v Česku byty? A pokud ano, kolik jich chybí? Jinými slovy – existuje v Česku tzv. housing shortage, tedy fyzická nedostupnost bydlení?

Původním záměrem této zprávy bylo ověřit, zda lze v Česku doložit kvantitativní nedostatek bytů, a v případě, že ano, přiblížit jeho možný rozsah. Přestože se v médiích a veřejné debatě čas od času objevují odhady, kolik bytů v Česku „chybí“, obvykle se nejedná o čísla podložená transparentní metodikou nebo systematickým výpočtem. Často jde o hrubé odhady nebo čísla převzatá z developerských analýz, která nejsou doložena a jejichž metodologický základ bývá nejasný či zcela chybí. Stanovit potřebný počet bytů na celostátní úrovni je přitom odborně i datově velmi náročné.

Reálná potřebnost bytů nelze jednoduše odhadnout na základě jednoho ukazatele a k jejímu určení je třeba zkombinovat více faktorů. Musíme zohlednit nejen kvantitativní hledisko, ale také otázky cenové dostupnosti, prostorové vhodnosti, technické kvality a využitelnosti bytového fondu. Kromě toho musíme brát v úvahu, že poptávka po bydlení není fixní, ale je ovlivněná samotnou dostupností bydlení – tedy že domácnosti, které by za jiných podmínek vznikly, se nemusejí vůbec vytvořit, pokud na trhu nenajdou vhodné a dostupné bydlení. Tato endogenní povaha poptávky výrazně komplikuje jakékoli jednoduché „sčítání“ bytů a domácností (Galster 2024).

V Česku zatím ucelený rámec pro výpočet bytové potřeby chybí. Jistým způsobem ale pracuje s bytovou potřebou například hlavní město Praha, kde Institut plánování a rozvoje hl. m. Prahy (dále jen IPR Praha) dlouhodobě analyzuje poptávku po bydlení v metropoli. Podle IPR Praha potřebuje hlavní město minimálně 9 000 nových bytů ročně, a to jen pro prostou obnovu bytového fondu a základní populační růst. Podle IPR Praha byl se do roku 2030 měl také zvýšit počet městských bytů minimálně na 35 tisíc (IPR 2021).

Ve většině západních zemí však existují oficiální přístupy ke stanovení potřebného počtu bytů, které jsou založeny na kombinaci demografických projekcí, míry tvoření domácností a ukazatelů kvality, velikosti či cenové dostupnosti bydlení. Uznávaná metodika pro kvantifikaci bytové potřeby – tzv. housing need assessment – se aplikuje na konkrétní, prostorově omezené území a kombinuje demografická data, data o dojížďce do práce/škol, vývoj domácností, cenovou dostupnost, nabídku bytů i míru přelidnění. Například ve Velké Británii se používá tzv. Standard Method for Local Housing Need, který vychází z populačních projekcí a korekcí podle místní cenové nedostupnosti (Department for Levelling Up, Housing and Communities, 2020). Výstupy slouží jako podklad pro plánování výstavby v jednotlivých lokalitách. V Kanadě je využíván indikátor Core Housing Need, který zohledňuje nejen velikost a stav bytu, ale také to, zda si ho domácnost může dovolit (Canada Mortgage and Housing Corporation, 2023). V Austrálii odlišuje Australian Housing and Urban Research Institute (AHURI) mezi běžnou a „neuspokojenou“ bytovou potřebou (unmet housing need), tedy domácnostmi, které žijí v nevhodných nebo nedostupných podmínkách (Yates, 2017; Pawson et al., 2019). V Německu jsou odhady bytové potřeby zpracovávány na úrovni spolkových zemí a měst, často ve spolupráci s výzkumnými ústavy jako je IW Köln (Voigtländer, 2021).

Zatímco v některých zemích je výpočet potřebného počtu bytů základním nástrojem plánování (např. ve Velké Británii nebo Kanadě), jiné státy se od tohoto přístupu vědomě odklánějí. V zemích s rozvinutou sociální a nájemní politikou se často upouští od zjednodušeného „počtu chybějících bytů“ a nahrazuje se analýzou bariér v přístupu k bydlení. Například v Nizozemsku, Dánsku nebo Francii je důraz kladen spíše na cenovou dostupnost a strukturální spravedlnost než na absolutní kvantitu. Místo otázky „kolik bytů chybí“ se tyto země ptají „komu je bydlení nedostupné, proč a co s tím lze dělat“. V Nizozemsku se například plánování zaměřuje na míru tzv. housing affordability stress – tedy jaká část populace je zatížena nadměrnými výdaji na bydlení – a výstavba se cíleně směřuje do segmentů, kde je poptávka po cenově dostupném nájemním bydlení. Ve Francii je důležitým indikátorem počet lidí žijících v nedůstojném nebo nevhodném bydlení (mal-logement), nikoli počet bytů na 1 000 obyvatel. Dánská bytová politika pak pracuje s konceptem housing exclusion, který identifikuje skupiny vyloučené z přístupu k adekvátnímu bydlení. Tyto přístupy ukazují, že dostupnost bydlení nelze zúžit na otázku fyzického nedostatku, ale je třeba zohlednit i faktory jako je cenová dostupnost, kvalita, lokalita či diskriminace v přístupu k bydlení. To je přístup, který by mohl být inspirací i pro Česko – zejména tam, kde fyzicky byty existují, ale nejsou cenově ani strukturálně dostupné.

Přestože se ukazuje, že samotné číslo „chybějících bytů“ není zdaleka vyčerpávajícím ukazatelem dostupnosti bydlení, stále hraje důležitou roli při politickém rozhodování a veřejné debatě. Kvantitativní ukazatele totiž mohou – přes svou jednoduchost – nabídnout první orientační obrázek o tom, zda je stávající bytový fond schopný odpovědět na základní populační potřeby. V této části se proto zaměříme na některé z nejčastěji používaných indikátorů kvantitativního nedostatku, přičemž zároveň upozorníme na jejich limity a možná zkreslení.

Jednoduché indikátory a jejich limity

Standardním způsobem, jak zhodnotit kvantitativní dostatečnost bytového fondu, je srovnání počtu bytů a počtu domácností. Relativní dostatek se běžně vyjadřuje počtem (obydlených) bytů na 1 000 obyvatel. Případně se nabízí srovnání počtu bytů a domácností v místě a čase. Jak si ukážeme, ani jeden z těchto indikátorů sám o sobě nestačí ke zjištění, zda má populace reálný přístup k odpovídajícímu bydlení.

Počet bytů na 1 000 obyvatel

Jedním z nejčastěji používaných ukazatelů pro hodnocení „dostatku bytů“ je počet bytů na 1000 obyvatel. Tento ukazatel se někdy mylně interpretuje jako přímá odpověď na otázku, zda v dané zemi byty fyzicky chybí. Ve skutečnosti se ale jedná o hrubý strukturální ukazatel, který nezohledňuje využití bytů, jejich dostupnost, velikost, kvalitu ani rozložení v území či mezi příjmovými skupinami.

Podle výsledků Sčítání lidu 2021 připadalo v Česku 507 bytů na 1000 obyvatel, z toho 426 bylo obydlených. To znamená, že přibližně 84 % bytového fondu bylo trvale obydleno. V porovnání s průměrem Evropské unie (514) je Česko mírně pod průměrem, ale výrazně nad průměrem zemí OECD (468). Regionálně nejvyšší fyzickou dostupnost vykazuje Praha (554 bytů), Jihočeský a Karlovarský kraj, nejnižší naopak Jihomoravský, Středočeský a Zlínský kraj.

Přestože tento ukazatel může být užitečný pro základní orientaci, neříká nic o dostupnosti bydlení z hlediska cen, lokalit nebo potřeb domácností. Ignoruje například skrytou poptávku po samostatném bydlení, regionální nesoulad mezi nabídkou a poptávkou, funkční využití bytů a strukturu bytového fondu.

Počet bytů na počet domácností

Jedním z čísel, které může na první pohled poukazovat na nedostatek bytů, je rozdíl mezi počtem domácností a počtem obydlených bytů podle dat ze Sčítání lidu, domů a bytů (2021). V daném roce bylo v Česku evidováno 4,81 milionu domácností, ale pouze 4,48 milionu obydlených bytů – tedy „deficit“ zhruba 333 tisíc jednotek. Tento rozdíl může budit dojem, že chybí statisíce bytů, ale ve skutečnosti je nutné k němu přistupovat velmi obezřetně.

Za tímto nesouladem stojí především metodická omezení ve sčítání domácností, ale především v evidenci omezené bytového fondu, která výrazně zpochybňují použitelnost tohoto ukazatele. Například v rodinných domech je často v evidenci veden pouze jeden byt, i když tam reálně bydlí více domácností (např. vícegenerační). ČSÚ v těchto případech často aplikuje zjednodušené pravidlo „1 dům = 1 byt“, což nadhodnocuje počet domácností vůči bytům.

Je tak zřejmé, že rozdíl mezi počtem domácností a obydlených bytů není vhodný jako přímý indikátor bytového nedostatku – a už vůbec ne jako základ pro kvantifikaci chybějících bytů. Navíc do statistik vstupují další složky, které dále zamlžují obraz reality – např. osoby v pobytových službách či obyvatelé ubytovacích zařízení, které nelze přesně sledovat kvůli rozdílům v metodikách jednotlivých SLDB.

Dále je potřeba připomenout, že samotné formování domácností je endogenní proces – tedy že počet domácností není nezávislá proměnná, ale do značné míry odráží dostupnost bydlení. Pokud lidé nenajdou dostupné bydlení, domácnosti často vůbec nevzniknou – žijí „nedobrovolně“ v jedné domácnosti, v přelidněných domácnostech, ve spolubydlení, nevyhovujícím bydlení nebo fungují jako „neviditelné“ (latentní) domácnosti, které by vznikly, pokud by bylo dostupné bydlení.

Indikátory reálné dostupnosti bydlení: strukturální pohled na bytový fond

Vzhledem ke slabinám běžně používaných ukazatelů, jako je počet bytů na 1 000 obyvatel nebo poměr bytů ku domácnostem, jsme se zaměřili na další indikátory, které se v odborné literatuře a mezinárodní praxi využívají k posouzení reálné dostupnosti bydlení. Jejich kombinací lze získat lepší představu o tom, zda v Česku skutečně byty chybí – a pokud ano, kde a komu nejvíce.

Míra zatížení náklady na bydlení

Jedním z nepřímých indikátorů fyzické dostupnosti bydlení je podíl výdajů na bydlení na příjmech domácností. Pokud by byl bytový fond dostatečný a odpovídal potřebám obyvatel, tlak na ceny bydlení by zůstával relativně stabilní – zejména v nájemním sektoru. Vysoký a rostoucí podíl výdajů na bydlení tak může ukazovat na strukturální nerovnováhu mezi poptávkou a dostupnou nabídkou, a tedy na nedostatek bytů ve vybraných segmentech či regionech.

V České republice se tento ukazatel dlouhodobě pohybuje kolem 24 % příjmů, přičemž mezi lety 2021 a 2023 vzrostl téměř o 3 procentní body, než v roce 2024 mírně poklesl na 23 %. Regionálně nejvyšší zatížení vykazují domácnosti v Praze (27 %) a v krajích s nižší kupní silou – Ústeckém, Libereckém a Moravskoslezském (24–25 %). Nejvýrazněji však ukazatel zatížení odhaluje nerovnoměrnou dostupnost bydlení mezi skupinami domácností: zatímco vlastníci bydlení vydávají na bydlení výrazně méně, nájemníci (36 %), samoživitelé (33 %) a nízkopříjmové domácnosti (38 %) čelí rostoucímu finančnímu tlaku. Právě u těchto skupin je pravděpodobné, že se jim nedaří najít odpovídající bydlení za dostupnou cenu, což může být projevem nedostatečné nabídky v cenově dostupném segmentu. Z tohoto pohledu míra zatížení výdaji na bydlení neukazuje na obecný nedostatek bytů v populaci jako celku, ale spíše na nedostatek vhodného a dostupného bydlení pro konkrétní skupiny obyvatel. V kombinaci s dalšími ukazateli (např. vacancy rate, míra přelidnění, velikost domácností) se jedná o silný signál, že bytová potřeba není v Česku rovnoměrně naplněna – a že strukturální nedostatek může existovat i tam, kde fyzicky byty nechybí, ale nejsou pro velkou část populace dosažitelné.

Vývoj nájmů a cen bytů (P/I a R/I)

Indikátor poměru mezi cenou bytu a příjmem domácnosti patří mezi základní ukazatele dostupnosti vlastnického bydlení. Dlouhodobě rostoucí P/I nemusí nutně odrážet pouze přehřátý trh nebo spekulace, ale může signalizovat i strukturální nerovnováhu mezi nabídkou a poptávkou v určitých segmentech trhu – zejména tam, kde je trvale vysoký zájem o bydlení.

Ve 2. čtvrtletí 2025 potřebovala průměrná domácnost v Česku 5,7 ročních příjmů na koupi bytu o velikosti 60 m². V Praze a Brně však tato hodnota přesahuje 8 ročních příjmů, což ukazuje na vychýlenost dostupnosti v centrech. Podobně vysoké hodnoty najdeme i v regionech zatížených výstavbou pro rekreační účely, kde může být trh deformován investiční poptávkou. Naproti tomu ve strukturálně znevýhodněných regionech s nízkým P/I může nízká dostupnost vlastního bydlení spíše odrážet slabou poptávku a odliv obyvatel než skutečný přebytek bytů. Rostoucí regionální nerovnováhy tak poukazují na možný nedostatek odpovídající nabídky v některých lokalitách, ale samy o sobě nepotvrzují celkový fyzický nedostatek bytů.

Indikátor rent-to-income ukazuje, kolik procent měsíčního příjmu domácnosti pohltí nově sjednaný tržní nájem. V průměru se v roce 2024 tento poměr pohyboval kolem 25 %, ale v Praze a Brně dosahuje až 30–33 %. Vysoké hodnoty v hlavních centrech a jejich okolí ukazují na koncentrovaný tlak na nájemní trh, kde nabídka nemusí dostatečně reagovat na poptávku po stabilním a cenově přijatelném bydlení. Z hlediska bytové potřeby tak může vysoký R/I – zejména v kombinaci s rozdílem mezi stávajícími a novými nájmy – naznačovat selektivní nebo strukturální nedostatek dostupného nájemního bydlení. Zda se jedná o nedostatek fyzický, nebo převážně cenový, však nelze bez dalších indikátorů jednoznačně určit.

Míra neobsazenosti bytů (vacancy rate)

Míra neobsazenosti bytů bývá běžně interpretována jako indikátor přebytku bytového fondu. Na první pohled by tak data ze Sčítání 2021 mohla vyznívat optimisticky – v Česku je podle něj neobydleno více než 16 % bytů (Marianovská a kol., 2023), což znamená, že fyzicky existuje výrazně více bytových jednotek, než je obýváno. Tento ukazatel by však bylo chybou automaticky vykládat jako důkaz dostatečné nabídky. Klíčové je, zda tyto volné byty reálně vstupují na trh – tedy zda jsou dostupné k dlouhodobému pronájmu nebo prodeji běžným domácnostem.

Část těchto bytů je z různých důvodů mimo aktivní oběh – ať už jde o dlouhodobě prázdné byty v technicky nevyhovujícím stavu, o jednotky držené spekulativně, o investiční byty nebo o druhé bydlení. Odhaduje se, že přibližně 200 000 neobydlených bytů v bytových domech je dlouhodobě nevyužívaných (Marianovská a kol., 2023). Tyto byty se nacházejí zejména ve větších městech, často i v novější zástavbě, což naznačuje, že problém nevyužitelnosti se netýká pouze zchátralého fondu, ale i části nové výstavby, která neslouží primárně k bydlení.

Z hlediska fyzické dostupnosti tedy vysoká míra neobydlenosti nutně neznamená, že by bytů bylo přebytek. Spíše poukazuje na nesoulad mezi existencí bytového fondu a jeho využitelnosti pro uspokojení bytových potřeb. Podobně jako v případě tzv. „španělského paradoxu“, kdy země s vysokým počtem bytů čelila bytové krizi kvůli jejich nevyužívání (Hoekstra & Vakili-Zad, 2011), může i v Česku vysoká vacancy rate ukazovat na selhání trhu v distribuci a aktivaci bytového fondu. Tento indikátor tak přispívá k obrazu strukturálního, nikoli fyzického nedostatku – problémem není, že by byty fyzicky neexistovaly, ale že nejsou dostupné v pravém smyslu slova.

Průměrná velikost domácností

Jedním z nejcitlivějších nepřímých indikátorů fyzického nedostatku bydlení je průměrná velikost domácnosti, tedy počet osob žijících v jedné bytové jednotce. Tento ukazatel bývá často interpretován jako důsledek demografických změn (např. stárnutí populace, individualizace domácností), nicméně zpomalení nebo zvrácení jeho poklesu může signalizovat, že lidé nemají reálnou možnost bydlet samostatně. Taková „neuskutečněná“ poptávka není běžně viditelná ve statistikách, ale její existenci lze odhalit právě pomocí sledování vývoje velikosti domácností a jejich počtu. Z mezinárodních výzkumů víme, že dostupnost bydlení má přímý vliv na schopnost lidí osamostatnit se. Například ve Francii, kde bytový fond rostl rychleji než v USA, došlo i k výraznějšímu poklesu počtu osob na jednu domácnost, což ukazuje, že vyšší nabídka umožňuje jednotlivcům bydlet podle svých preferencí (Freemark 2025).

V českém kontextu se průměrná velikost domácnosti mezi roky 2011 a 2021 podle SLDB mírně snížila z 2,38 na 2,33 osoby (ČSÚ, SLDB). Tento trend odpovídá evropskému vývoji. Zároveň vidíme, že počet domácností vzrostl o 438 000, tedy více než 10 %, což ukazuje na rostoucí tlak na rozšiřování bytového fondu.

Z pohledu ukazatele headship rate (poměr počtu domácností k počtu obyvatel) jsme mezi lety 2011 a 2021 zaznamenali nárůst z 41,9 % na 45,7 % (ČSÚ, SLDB), což je pozitivní signál. Nicméně lze předpokládat, že bez bariér v přístupu k bydlení by byl tento růst ještě dynamičtější. Podíl jednočlenných domácností vzrostl podle dat SILC z 22,8 % v roce 2005 na 31,9 % v roce 2024 (ČSÚ, SILC 2024), zatímco podíly tří- a čtyřčlenných domácností klesaly. Růst počtu domácností jednotlivců může být částečně důsledkem vyšší dostupnosti bydlení (např. mladí lidé se osamostatňují), ale také strukturálních faktorů, jako je stárnutí populace a rozvodovost. Zároveň ale nelze vyloučit, že by za příznivějších podmínek pro dostupné bydlení žilo samostatně ještě více lidí – indikátor tak může odrážet jak naplněnou, tak nenaplněnou poptávku po bydlení.

Co se týká právě věku odchodu mladých od rodičů, tak ten v roce 2024 činil v Česku 25,8 roku, což je pod průměrem EU. Mladí lidí se zde tedy osamostatňují spíše dříve. I tento údaj ale ovlivňuje dostupnost bydlení: nízký věk může ukazovat na určitou dostupnost, zároveň však může být ještě nižší, pokud by byly dostupné nájmy nebo malometrážní byty. Indikátor tak odráží i skrytou poptávku, která není realizována kvůli bariérám na trhu.

Přelidnění domácností

Míra přelidnění ukazuje, kolik osob žije v domácnostech, které nemají dostatek obytných místností vzhledem ke své velikosti a složení. V roce 2024 žilo v přelidněných domácnostech 17 % obyvatel Česka – stejně jako činí průměr EU. V mezinárodním srovnání se tak Česko nachází uprostřed škály mezi východními zeměmi s výrazně vyšší mírou přelidnění a západními státy jako Nizozemsko nebo Irsko, kde se tento podíl pohybuje pod 10 %.

Dlouhodobě se míra přelidnění v Česku pohybuje stabilně mezi 15–17 %. To naznačuje, že nejde o akutní zhoršování situace, ale o trvale přítomný problém, který se koncentruje do určitých regionů a skupin. Nejvyšší podíly přelidněných domácností jsou v Praze (25 %) a některých krajích s vyšší mírou sociální zátěže. Přelidnění nejvíce postihuje nájemníky (39 %), samoživitele (43 %) a domácnosti s nejnižšími příjmy (34 %), zatímco u seniorů nebo domácností ve vlastním bydlení je naopak velmi nízké (6–11 %).

Z hlediska celkové bytové potřeby nelze míru přelidnění interpretovat jako známku celkového nedostatku bytů. Spíše ukazuje na strukturální nerovnosti v přístupu k odpovídajícímu bydlení, zejména v nájemním sektoru a v metropolitních oblastech. Indikátor tak potvrzuje, že problémem může být nedostatek určitých typů bydlení (např. cenově dostupných nájemních bytů pro vícečlenné domácnosti), nikoliv absolutní nedostatek bytových jednotek.

Souhrnná interpretace indikátorů

Kombinace sledovaných indikátorů naznačuje, že v Česku existuje bytový nedostatek – nikoli však absolutní, ale strukturální, selektivní a socioekonomický. Zdroje dat ukazují, že celkově má Česko poměrně vysoký počet bytů vůči počtu obyvatel i domácností a dlouhodobě stabilní míru přelidnění a vysokou míru neobydlených bytů. Přesto ale řada dalších ukazatelů signalizuje, že značná část populace nemá přístup k odpovídajícímu bydlení, protože pro ně byty nejsou cenově dostupné nebo prostorově vyhovující:

• Ceny a nájmy rostou rychleji než příjmy, zejména ve větších městech a u nájemního bydlení.

• Tisíce domácností žijí v přelidněných podmínkách, a to zejména v nájmu, v Praze a mezi nízkopříjmovými skupinami.

• Míra zatížení výdaji na bydlení výrazně přesahuje doporučené limity pro samoživitele, nájemníky a chudší domácnosti.

Zároveň ale nelze ignorovat pozitivní signály, jako je pokles průměrné velikosti domácností, nárůst počtu jednočlenných domácností a mírné zvyšování míry osamostatňování mladých – které ukazují, že část populace má přístup k bydlení, a využívá ho pro realizaci svých preferencí.

Závěry

Naším cílem bylo zjistit, zda v Česku chybí byty – a pokud ano, jaké, kde a komu. Analýza ukázala, že na tuto otázku neexistuje jednoduchá odpověď. Potřebnost nelze redukovat na rozdíl mezi počtem bytů a domácností ani na jednoduchý poměr bytů na obyvatele. Kombinace indikátorů (míra přelidnění, nedostupnost bydlení pro nízkopříjmové domácnosti, struktura neobydlených bytů, vývoj domácností) ukazuje, že problém není v plošném nedostatku, ale ve strukturální, prostorové a ekonomické nevyhovující dostupnosti části existujícího bytového fondu.

Z regionálních dat i mezinárodních srovnání vyplývá, že fyzický nedostatek se soustředí zejména do velkých měst a jejich zázemí (Praha, Brno, Ostrava). Zároveň ale zůstávají statisíce bytů dlouhodobě neobydlené.

Významným zjištěním je, že fyzický nedostatek bytů jako takový nevysvětluje, proč je bydlení tak finančně nedostupné. Ze zahraničních studií (Li 2022, Freemark 2025) vyplývá, že nová výstavba může skutečně přispět ke snižování cen a nájmů v lokalitě i v okolí. Efekt je ale časově opožděný, omezený, nerovnoměrný a nepokrývá potřeby všech skupin – zejména ne domácností s nízkými příjmy (Been a kol. 2025; Hoekstra & Vakili-Zad 2011).

Podle analýzy think-tanku IDEA při CERGE-EI (Šustek & Zapletalová 2023) měla mezi lety 2013 a 2021 nová bytová výstavba jen omezený dopad na růst cen nemovitostí v Česku – její vliv činil přibližně –5 %, zatímco klíčovými faktory byly růst příjmů domácností, pokles nákladů na hypotéky a inflace. Autoři spočítali, že aby byly ceny o 20 % nižší, muselo by v Česku vznikat přes 100 tisíc bytů ročně – více než trojnásobek tehdejšího průměru. To ukazuje, že výstavba sama o sobě nemá bez dalších opatření dostatečný cenový efekt.

Navíc známe z Evropy i ze světa příklady, kdy vysoká míra neobsazenosti (volných bytů) koexistuje s rostoucími cenami bydlení – tzv. španělský paradox (Hoekstra & Vakili-Zad 2011). Neobsazenost je v těchto případech často způsobena nízkými náklady na držení nemovitosti, což láká bohatší jednotlivce k investicím do nemovitostí a dále deformuje bytový trh. Tato situace byla pozorována například v Itálii, ve Španělsku, ale i v Indii, Číně a na Tchaj-wanu. V sousedním Rakousku bylo mezi lety 2018 a 2021 dokončeno 321 100 nových bytů, přičemž ve stejném období vzniklo jen 247 500 nových domácností. Mohlo by se zdát, že tento přebytek nabídky bydlení způsobí snížení cen nemovitostí. Opak je však pravdou a ceny nemovitostí ve stejném období vzrostly o 29 % (ceny nájmu o 23 %). To naznačuje, že i přes rychlé tempo výstavby nemusí automaticky dojít k poklesu cen bydlení.

Bydlení se na rozdíl od většiny běžných komodit vyznačuje specifickými rysy, které zásadním způsobem ovlivňují fungování trhu. Jak ukazuje už Musil (1971), bydlení je zároveň základní životní potřebou a investiční komoditou – což vytváří napětí mezi jeho užitnou a směnnou hodnotou. Byty jsou navíc nepřenosné a silně lokalizované – nelze je přesunout do míst s rostoucí poptávkou. Nejsou ani zaměnitelné, protože se liší lokalitou, velikostí, stavem i způsobem využití. Bydlení je také dlouhodobý statek, u kterého zásahy do nabídky (např. výstavba) působí se zpožděním a v horizontu desetiletí. Výstavba je pomalá a nákladná, transakční náklady vysoké, přístup k informacím omezený a různé skupiny domácností čelí strukturálním bariérám (Lux 2002). Důsledkem těchto charakteristik je, že trh s bydlením systematicky selhává a nedokáže pružně vyrovnávat nabídku a poptávku.

Závěrem lze konstatovat, že Česko aktuálně více než fyzickým nedostatkem trpí nedostupností finanční – tedy stavem, kdy byty sice existují, ale velká část populace na ně nedosáhne. Ačkoli vyšší výstavba může z dlouhodobého hlediska zvýšit fyzickou dostupnost, nemusí to znamenat zlepšení dostupnosti ekonomické. Pokud výstavba míří převážně do vyšších tržních segmentů nebo je absorbována investičním kapitálem, pozitivní dopady na dostupnost pro běžné domácnosti se vůbec nemusí dostavit.

Řešení bytové nouze proto nelze hledat výhradně ve zvyšování výstavby, ale ve vyvážené kombinaci nástrojů: aktivace nevyužitých bytů, podpora sociálního a dostupného bydlení, regulace investičního držení, ochrana nájemníků a cílená výstavba tam, kde je skutečná potřeba – zejména pro znevýhodněné skupiny obyvatel.

Literatura

Been, V., Ellen, I. G. & O’Regan, K. (2025). Supply Skepticism Revisited. Housing Policy Debate, 35(1), 96–113. https://doi.org/10.1080/10511482.2024.2418044

Canada Mortgage and Housing Corporation (2023). Core housing need in Canada. https://www.cmhc-schl.gc.ca/

Damiano, A. (2025). Supply Skepticism or Supply Realism? Housing Policy Debate, 35(1), 124–130. https://doi.org/10.1080/10511482.2024.2418059

Department for Levelling Up, Housing and Communities (2020). Housing and Economic Needs Assessment. UK Government.

Freemark, Y. (2025). Does Housing Supply Matter? Evidence from France and the United States. Housing Policy Debate.

Freemark, Y. (2025). What Is a Housing Shortage? Housing Policy Debate, 35(1), 64–74. https://doi.org/10.1080/10511482.2024.2334019

Hoekstra, J. & Vakili-Zad, C. (2011). High Vacancy Rates and Rising House Prices: The Spanish Paradox. Tijdschrift voor economische en sociale geografie, 102(1), 55–71. https://doi.org/10.1111/j.1467-9663.2009.00582.x

Institut plánování a rozvoje hl. m. Prahy (2021). Strategie rozvoje bydlení v hl. m. Praze. Kancelář strategií a politik udržitelnosti. https://iprpraha.cz/uploads/assets/dokumenty/strategie_rozvoje_bydleni.pdf

Li, X. (2022). Do New Market-Rate Housing Units Make Nearby Rents More Affordable? Evidence from New York City. Urban Affairs Review, 58(2), 543–575. https://doi.org/10.1177/10780874211013220

Lux, M. (2002). Mikroekonomie bydlení. Praha: Vysoká škola ekonomická. ISBN 80-245-0337-9.

Marianovská, V., Kubát, V. a kol. (2023). Struktura neobydlených bytů v Česku a nástroje pro jejich aktivaci využívané v zemích OECD. Praha: Ministerstvo pro místní rozvoj.

Musil, J. (1971). Sociologie současného bydlení: vědecké poznání a bytová politika. Praha: Svoboda.

Pawson, H., Milligan, V. & Martin, C. (2019). Australia’s housing policy levers. AHURI.

Stadt Wien (2021). Wiener Wohnbaubericht. https://www.wien.gv.at/

Šustek, R. & Zapletalová, L. (2023). Snížila by větší bytová výstavba cenový růst nemovitostí v letech 2013–2021? Pravděpodobně ne. Praha: IDEA při CERGE-EI, Národohospodářský ústav AV ČR.

Voigtländer, M. (2021). Wohnungsbedarfsberechnung für Deutschland. Köln: Institut der deutschen Wirtschaft (IW Köln).

Yates, J. (2017). Housing need in Australia. AHURI Final Report.

Český statistický úřad (2021). Sčítání lidu, domů a bytů 2021 – výsledky. https://www.czso.cz/csu/czso/sldb

Český statistický úřad (2024). Velikost českých domácností se zmenšuje. Statistika & My, 28. června 2024. https://statistikaamy.csu.gov.cz/velikost-ceskych-domacnosti-se-zmensuje