Bydlení mladých
Úvod
Mladí lidé ve věku 16 až 35 let představují necelých 26 % populace, jejich podíl se však od roku 2005 postupně snižuje, a to zejména ve prospěch starších generací. Zajištění kvalitního přechodu do samostatného bydlení a umožnění vytvoření stabilního prostředí pro založení rodiny je klíčovým aspektem pro budoucí fungování společnosti, která dlouhodobě stárne. Postavení mladých lidí na trhu s bydlením je však nerovné oproti starším generacím, a to jak z pohledu bariér plynoucích z jejich postavení na počátku kariéry, tak z pohledu historického vývoje bydlení v Česku.
Mladí lidé musí na trhu s bydlením čelit mnohým překážkám. Vlastní bydlení je součástí dospívání, osamostatnění a vytvoření nové domácnosti je tedy významným milníkem v životě každého jedince. Situace je ale složitá – mladí lidé často stojí na začátku své kariéry a nemají proto většinou stabilní zaměstnání, a tím ani stabilní příjmy. Jejich finanční situace je mnohdy náročná: na jedné straně tím, že jejich platy (zatím) nejsou tak vysoké, na druhé straně proto, že neměli ještě šanci si vytvořit dostatečné úspory. Propojení mladých lidí na finanční a sociální podporu rodiny je tak v tomto období značné a často je také jedním z faktorů, který ovlivňuje jejich budoucí bytové možnosti. Z těchto okolností plyne významná nejistota v bydlení mladých lidí, kteří často díky výše zmíněným bariérám žijí v různých formách dočasného (koleje, spolubydlení), přechodného (menší byty horšího standardu) či nejistého (krátké smlouvy, nevýhodné smluvní podmínky) bydlení.
Následující kapitola se snaží osvětlit některé ze základních aspektů bydlení mladých lidí v Česku a připravit tak mimo jiné i půdu pro širší debatu o možnostech a problémech, kterým mladí lidé v dnešní společnosti čelí, a o tom, jak je možné na tyto výzvy adekvátně reagovat.
Následující kapitola se snaží odpovědět na několik základních otázek:
Jak se vyvíjí bydlení mladých lidí?
Jak se vyvíjí dostupnost bydlení pro mladé lidi?
Jak vnímají dostupnost a možnosti bydlení sami mladí lidé?
Demografický vývoj a struktura domácností s mladými lidmi
V roce 2024 žilo v Česku podle Českého statistického úřadu kolem 2,4 mil. mladých lidí ve věku 16 až 34 let. Jejich podíl ve společnosti však dlouhodobě klesá, zejména ve prospěch lidí starších 65 let. Od roku 2000 podíl mladých lidí v Česku klesl z 31 na 23 %, tzn. o 7 p. b. Podle projekce ČSÚ bude i do budoucna populace v Česku stárnout, bude se snižovat počet narozených dětí na jednu ženu, zvyšovat průměrný věk matek při narození prvního dítěte a prodlužovat naděje na dožití při narození. V polovině 21. století by mělo být v produktivním věku podle projekce o 700 tis. osob méně než v roce 2024 (Český statistický úřad (ČSÚ) (2024)).
Vývoj podílu osob podle věkových skupin
Více než 50 % mladých v dané věkové skupině bylo v roce 2024 převážně ekonomicky aktivních, studenti tvořili necelou třetinu a přibližně 8 % mladých bylo v té době v domácnosti. Od roku 2007 postupně narůstá podíl studentů, naopak klesá podíl těch, kteří jsou nezaměstnaní nebo v domácnosti.
Vývoj podílů mladých (16-34 let) podle jejich pracovní aktivity
Z pohledu struktury domácností žila mírně nadpoloviční většina mladých lidí ve vlastní domácnosti, kolem 44 % žilo v roce 2024 s rodiči a necelá 4 % tvořili mladí lidé v hospodařící domácnosti s jiným příbuzným či známým. Podíl mladých lidí, kteří žili s rodiči, mezi lety 2005 a 2014 mírně narůstal, za posledních deset let naopak poklesl – a to o téměř 9 p. b.
Vývoj podílů mladých (16-34 let) podle druhu soužití
Stejně tak v daném období mírně poklesl i průměrný věk odchodu mladých lidí z domácnosti rodičů, a to o necelý jeden rok. V porovnání s ostatními zeměmi Evropské unie se Česko řadí k zemím, kde se mladí lidé osamostatňují spíše dříve. Průměrný věk, kdy mladí lidé odcházejí z domácností rodičů, činil v roce 2024 v Česku 25,8 roku, což zhruba odpovídá době, kdy většině z nich končí výhody spojené se statusem studenta.
Průměrný věk odchodu mladých lidí z domácnosti rodičů
Mladí lidé a struktura bydlení (SILC 2024)
Dostupnost bydlení pro mladé generace se zhoršuje napříč Evropou. Ve státech jižní a západní Evropy jsou problémy rostoucí nedostupnosti bydlení, někdy označované také jako „generation rent“ (generace nájmu), spojovány zejména se dvěma faktory. Na straně jedné došlo po finanční krizi v roce 2008 ke zpřísnění podmínek pro poskytnutí hypoték, na straně druhé ke ztenčování fondu sociálního bydlení a omezování, resp. snižování limitů pro způsobilé skupiny obyvatel. To v důsledku vytváří určité mezigenerační napětí: dosažení vlastnického bydlení je vnímáno jako forma úspěchu, avšak podmínky pro jeho dosažení jsou pro mladší generace výrazně náročnější (Hoolachan et al. (2017)).
Pouhá dichotomie mezi možností bydlet ve vlastním či v nájmu však pro pochopení celkové problematiky nestačí. K významnému vývoji dochází v posledních dvou dekádách také v oblasti nájemního bydlení, kdy rozšiřující se sektor soukromého nájemního bydlení, financializace a spekulativní formy investování stěžují přístup mladým lidem i do nájemního bydlení, zejména z pohledu jeho finanční dostupnosti. Soukromé (komerční) nájemní bydlení s sebou navíc nese další omezení, jako je rostoucí nejistota a prekarita bydlení, diskriminace v přístupu a stále se prohlubující nerovnosti mezi mladými, které mají významné dopady na jejich schopnost usadit se.
Struktura bydlení mladých lidí v Česku je silně ovlivněna historickým vývojem, zejména privatizací bytového fondu a souvisejícím vlastnictvím generace předchozí (tedy většinou rodičů). Široká privatizace obecního bytového fondu vedla na straně jedné ke ztrátě možnosti obcí ovlivňovat cenovou politiku bydlení na svém území, na straně druhé k nárůstu počtu malých vlastníků a celkově vysokému podílu vlastnického bydlení. Tento model je typický pro všechny postsocialistické země střední a východní Evropy (Lux a Sunega (2022)). I když byla privatizace státního/obecního bydlení v té době široce přijímána a do určité míry sloužila jako stabilizační prvek v rychle se měnícím prostředí, položila základy novým a dlouhodobým nerovnostem, které dnes dopadají především na mladé generace (Lux a Sunega (2025)). Podobně jako v jiných vyspělých ekonomikách se i v Česku po hospodářské krizi 2008 výrazně zpřísnily podmínky pro poskytování hypoték.
Data však ukazují, že v roce 2024 žila většina mladých lidí ve věku 16 až 34 let ve vlastním bydlení – jednalo se o více než 60 % lidí v této věkové skupině, tj. o 1,3 milionu osob. Tento podíl od roku 2010 poklesl o více než 4 p. b., a to zejména ve prospěch nájemního bydlení, jehož podíl naopak narostl o necelých 9 p. b. V roce 2024 tak žilo v nájmu 29 % mladých a přes 5 % u známých či příbuzných. Na rozložení mezi vlastnickým a nájemním bydlením má velký vliv, v jaké domácnosti mladí žijí – zejména zda setrvávají s rodiči, nebo už tvoří samostatnou domácnost.
Bydlení mladých podle právního důvodu užívání bytu
Samostatně žije celkem 44 % mladých lidí ve věku 16 až 34 let, a to v 816 tisících domácnostech. Z těchto domácností tvoří mladé domácnosti (tj. osoba v čele i partner/partnerka mají nejvýše 34 let) 594 tisíc domácností (tj. 73 % z nich). I u těchto domácností převládá bydlení vlastnické, avšak podíl osob i domácností v tomto typu bydlení je významně nižší. Ve vlastnickém bydlení žilo v roce 2024 celkem 46 % osob tvořících domácnosti mladých. Oproti tomu v nájmu bydlelo ve stejném roce 41 % osob v těchto domácnostech. Od roku 2011 se navíc podíl osob žijících v nájemním bydlení trvale zvyšuje (o necelých 12 p. b.), zatímco podíl osob žijících ve vlastnických formách bydlení (družstevním a vlastnickém) klesl o téměř 16 p. b.
Typ bydlení mladých domácností podle právního důvodu užívání
Přibližně polovina mladých domácností, které žijí ve vlastním bydlení, splácí hypotéku nebo jiný úvěr. Z celkového počtu mladých domácností se jedná o přibližně čtvrtinu. Od roku 2010 tento podíl poklesl jen o 4 p. b. (ve srovnání s poklesem celkového vlastnického bydlení). V absolutních číslech sice došlo k poklesu přibližně o xy domácností, tento pokles je však nižší než celkový úbytek skupiny mladých lidí v daném věku.
Vývoj počtu mladých domácností bydlící ve vlastním bydlení
Tyto výsledky ukazují na několik významných okolností:
Od roku 2011 narůstá podíl mladých lidí, kteří žijí v nájmu. Tzv. „generace nájmu“ je tedy v Česku, kde je podíl vlastnictví ve společnosti tradičně vysoký, stejně přítomným jevem jako v zemích západní Evropy. Její nárůst je však pomalejší.
Od roku 2011 je také patrné snižování podílu mladých domácností, které žijí ve vlastním (či družstevním) bydlení. Podíl mladých domácností s hypotékou ale spíše stagnuje.
I přes rostoucí podíl mladých lidí v nájmu stále téměř polovina žije ve vlastním bydlení. To do značné míry souvisí s vlastnictvím rodičů a poměrně širokým souborem mezigeneračních transferů – ať už jde o pokrytí části LTV, výpomoc se splátkami hypotéky či přímé poskytnutí nemovitosti.
Regionální rozdíly ve struktuře bydlení mladých
Struktura bydlení je v Česku silně regionálně diferencovaná a u mladých domácností, které svou samostatnou cestu v bydlení teprve začínají, je tato otázka ještě významnější. Vyšší tlak na dostupnost bydlení je obecně pociťován zejména v Praze a dalších krajských městech. Při pohledu na strukturu bydlení v krajských městech ve srovnání s ostatními obcemi Česka je patrné, že právě v těchto oblastech je výrazně vyšší podíl mladých domácností v nájemním bydlení – a tento podíl od roku 2008 narůstá. Téměř opačná je situace v ostatních obcích, kde dlouhodobě převládá vlastnické bydlení nad nájemním. Zejména od roku 2018 se tento podíl ještě posiluje a v roce 2024 žilo v obcích mimo krajská města 60 % mladých domácností ve vlastním bydlení, oproti 28 % domácností v krajských městech.
Podíl mladých domácností podle právního důvodu uživání bytu
V porovnání s ostatními domácnostmi je růst podílu mladých domácností v nájemním bydlení ještě výraznější. Zejména v krajských městech a v Praze byl v roce 2024 podíl mladých domácností bydlících v nájmu o 40 p. b. vyšší než podíl ostatních ekonomicky aktivních domácností, jejichž zastoupení v nájemním bydlení v krajských městech dlouhodobě klesá. Oproti ostatním domácnostem je rovněž patrný výrazně vyšší rozdíl mezi podílem mladých domácností žijících v nájmu v krajských městech a Praze (58,7 %) a v ostatních obcích (24,4 %).
Otázka rostoucí „generace nájmu“ je tak nejviditelnější zejména v hlavních centrech regionů, tedy v Praze a dalších krajských městech. Tento jev je pravděpodobně ovlivněn především koncentrací vysokých škol a dalších vzdělávacích institucí.
Podíl mladých domácností v nájemním bydlení podle typu domácnosti
Vnímané bariéry na trhu s bydlením
Podle šetření Národního institutu pro výzkum socioekonomických dopadů nemocí a systémových rizik (dále jen SYRI) je finanční nejistota a bytová krize vnímána mladými lidmi jako jeden ze tří nejpodstatnějších problémů současné společnosti. Obavy jsou spojeny zejména s finanční nedostupností bydlení a s problémy s jeho udržením, což má podle respondentů dopady například na schopnost založit rodinu, mít kvalitní vzdělání nebo i na celkovou kvalitu života (Burešová a Tesařová (2025)).
Podobné výsledky ukázal i výzkum České spořitelny a Evropy v datech realizovaný agenturou IPSOS v roce 2015. Podle šetření 85 % respondentů ve věku 18 až 29 let souhlasí s tvrzením, že je nedostupné bydlení výrazně znevýhodňuje oproti starším generacím. Celkem 65 % z nich vyjádřilo souhlas s tím, že „nedostupnost bydlení je v současné době jedním z největších problémů, které se jich osobně dotýkají“, a téměř stejný podíl mladých uvedl, že je nedostupnost bydlení stresuje (Ipsos (2025)).
Ministerstvo pro místní rozvoj ve spolupráci s Ministerstvem školství, mládeže a tělovýchovy realizovalo v červnu 2015 prostřednictvím České rady dětí a mládeže průzkum názorů na oblast bydlení mezi mladými lidmi. Ve všech třech fokusních skupinách se shodně ukázalo, že nejčastěji vnímanými bariérami na trhu s bydlením jsou vysoké ceny nájmů, nedostatek dostupných a kvalitních bytů a diskriminace ze strany pronajímatelů.
„Já řešil nedostatek bytů a velkou poptávku. Byl jsem na prohlídce dvou bytů a u každé bylo přes 30 zájemců. nakonec jsem sehnal byt přes známé, takže jsme byli jediní zájemci. Tam to bylo hned” (respondent FS - samostatné bydlení).
Podle šetření v domácnostech (EU-SILC 2024) vnímalo v roce 2024 náklady na bydlení jako velkou zátěž 23 % mladých domácností. Tento podíl je dlouhodobě mírně vyšší než u ostatních ekonomicky aktivních domácností, avšak vývojový trend je téměř shodný. Dlouhodobě tak nedochází k významnému zvyšování rozdílu; naopak v posledních třech letech podíl u mladých domácností narůstá spíše mírněji než u průměru.
Podíl domácností, které pociťují vysoké zatížení náklady na bydlení, podle typu domácnosti
Pokud se podíváme na skutečné náklady na bydlení – tedy podíl výdajů na bydlení v poměru k příjmům domácností – byly v roce 2024 mladé domácnosti v průměru zatíženy o 9 p. b. více než ostatní ekonomicky aktivní domácnosti. Jejich náklady jsou zároveň dlouhodobě mírně vyšší než průměr všech domácností. Trend vývoje podílu nákladů na bydlení je však obecně mírnější než celkové subjektivní vnímání této zátěže.
„Kdybych neměla přátelskou, příbuzenskou slevu, tak bych to asi nezvládala. a to ještě tak, že mi rodiče přispívají na nájem a já si platím věci kolem. je to náročný, ještě takhle při studiu, když si člověk nemůže pořádně vydělávat” (účastnice FS - samostatné bydlení).
Výraznější rozdíly v zatížení náklady na bydlení se objevují při pohledu na domácnosti žijící v krajských městech a v Praze. Mladé domácnosti zde musely v roce 2024 vynaložit na bydlení v průměru 32,8 % svých příjmů, což bylo o 16 p. b. více než u ostatních ekonomicky aktivních domácností žijících v těchto městech. V posledních čtyřech letech navíc podíl nákladů na bydlení u mladých domácností roste rychleji než u průměru všech domácností i než u ostatních ekonomicky aktivních.
Zatížení náklady na bydlení podle typu domácnosti
Co mladí lidé v bydlení očekávají
- Stabilitu, ale nikoliv za každou cenu
Napříč různými skupinami mladých se opakovaně objevovalo očekávání, že bydlení by mělo být základem pro stabilitu v životě – psychickou, vztahovou i ekonomickou. Ať už šlo o mladé žijící u rodičů, nebo ty, kteří již prošli prvním samostatným bydlením, často zmiňovali, že vnímají bydlení jako „zázemí“, „svoje místo“ nebo „klid k životu“.
Zejména u těch, kteří již vyzkoušeli nájemní bydlení, se ale objevovala nejistota spojená s krátkodobými smlouvami, častým střídáním bytů a obtížemi při hledání bydlení. Tato zkušenost vedla část z nich k silnějšímu přání vlastnického bydlení, i když současně reflektovali, že je pro ně reálně nedosažitelné nebo rizikové .
„Chtěla bych si najít samostatné bydlení, ale ta cena mě limituje. Takže asi budu muset počkat na full time a potom ještě počkám půl roku maximálně rok dokud mě nepovýší. A potom si snad budu moct najít samostané bydlení. Asi určitě, jen potřebuji víc peněz”.“ (účastnice FS – spolubydlení)
- Dosažitelnost: nikoliv luxus, ale dostupný standard
Mladí lidé napříč skupinami neočekávají luxusní byty nebo novostavby. Jejich požadavky jsou realistické – očekávají důstojný standard, funkční vybavení, dostupnost k dopravě a školám/práci a bezpečné okolí. Zásadním bodem je ale cenová dostupnost, která se u mnohých účastníků dostává do rozporu s realitou.
Zvláště studenti a mladí pracující zmiňovali, že ceny v jejich regionech (zejména v Praze a Brně) nejsou adekvátní tomu, co si mohou dovolit, aniž by museli dělat zásadní kompromisy ve kvalitě života. Často také zmiňují dopad nákladů na bydlení na možnosti věnovat se dostatečně svému studiu.
„Já si vše platím sama, protože rodiče mají možnost jen občas něco poslat, takže studuju a mám dvě práce a je to asi tak třetina všeho, co vydělám.“ (účastnice FSG – samostatné bydlení).
- Samostatné bydlení jako základí krok k nezávislosti
Zejména mladí žijící u rodičů deklarovali, že by se rádi osamostatnili – často je k tomu vede společenské očekávání, potřeba soukromí nebo posun k dospělému životu. Zároveň ale deklarovali, že samostatné bydlení často odkládají kvůli vysokým nákladům nebo obavám ze ztráty komfortu. Mladí lidé, kteří bydlí v místě budoucího studia, tak plánují zůstat u rodičů minimálně do doby jeho dokončení.
V této skupině se objevuje silná ambivalence: na jednu stranu touha „mít svoje“, na druhou stranu racionalita a ekonomický kalkul, který samostatné bydlení zdržuje.
„Většina lidí, minimálně u nás v Praze, si nepřipouští to, že by v 18 mohli mít svůj byt, natož kolej, protože když bydlím v Praze, tak na ni nemám nárok“ (účastník FS – bydlení u rodičů)
- Flexibilita a spolubydlení jako přechodné řešení
Pro část mladých – zejména studenty – je spolubydlení (v bytě či na kolejích) preferovaným řešením, a to nejen z finančních důvodů, ale i kvůli sociálnímu kontaktu, sdílení nákladů a společenskému životu. Zároveň ale zmiňují, že spolubydlení je dočasné a v určitém věku či životní fázi (např. s partnerem) přestává být komfortní.
Objevují se i praktické bariéry: nutnost tolerance, sdílení kuchyně nebo koupelny, nedostatek soukromí a časté stěhování. Flexibilita je tedy očekáváním, ale i realitou, které se často musí přizpůsobit. Mnozí ale také zmiňují, že jsou obecně koleje ve špatném fyzickém stavu a nedisponují dostatečnými kapacitami, což poté nutí mnohé studenty hledat společné bydlení na volném trhu.
„No já nemám v plánu opouštět kolej, než dostuduju. A potom bych se chtěla přestěhovat do Brna, ale tam je kolej častokrát dražší než spolubydlení, takže tam plánuju spolubydlení. Ale teď dokud studuju v hradci, tak chci zůstat na koleji, protože to je finančně nejvýhodnější a kousek od školy“ (účastnice FSG – spolubydlení)
- Transparentnost a férové podmínky
Mladí lidé opakovaně upozorňovali na to, že očekávají férový a transparentní přístup ze strany majitelů bytů a realitních kanceláří. Mezi nejčastěji zmiňované problémy patřily:
diskriminační praktiky (preferování pouze určitého typu nájemníků - “pouze ženy”, “bezdětné páry”, “bez domácích mazlíčků”),
nepřiměřená výše kaucí,
krátké trvání smluv, bez jistoty prodloužení,
neočekávané zvyšování nájemného,
neochota plnění povinností vlastníka (např. oprav v bytě),
nebo také netransparentní a neférové přidělování ubytování na kolejích.
„Pokud už je nějaký byt dobrý, tak mají zvláštní požadavky na to, koho tam chtějí. Třeba že chtějí studentku, řeknou si pohlaví a třeba ještě v jakém ročníku bych měla být“ (respondentka FS – spolubydlení).
„Pořád bydlím v nejistotě, nevím, co se stane zítra. Takže si nejsem 100 % jistá, že se zase budu muset stěhovat. Taková nejsitota mi brání tomu, abch šla do hypotéky.” (respondentka FS - samostatné bydlení).
Dopady na sociální soudržnost a chudobu
přetížení náklady na bydlení?
reziduální chudoba?
Seznam literatury a zdrojů
Burešová, Karolína, a Veronika Tesařová. 2025. „Od bytové krize po digitální technologie".
Český statistický úřad (ČSÚ). 2024. „Jaké bude obyvatelstvo Česka?" https://statistikaamy.csu.gov.cz/jake-bude-obyvatelstvo-ceska.
Hoolachan, Jennifer, Kim McKee, Tom Moore, a Adriana Mihaela Soaita. 2017. „‚Generation rent´ and the ability to ‚settle down´: economic and geographical variation in young people’s housing transitions". Journal of Youth Studies 20 (1): 63–78. https://doi.org/10.1080/13676261.2016.1184241.
Ipsos, Česká spořitelna, Evropa v datech. 2025. „Dostupnost bydlení pro mladé". https://www.indexprosperity.cz/2025/dostupnost-bydleni-pro-mlade/.
Lux, Martin, a Petr Sunega. 2022. „Mladí lidé a bytová politika po roce 1990". In Bydlení mladých v době krize, editoval Robert Gibas a kolektiv, 29–37. Praha: Sociologické nakladatelství (SLON).
———. 2025. „Housing wealth inequality, intergenerational transfers and young households in the super-homeownership system". International Journal of Housing Policy 25 (2): 349–71. https://doi.org/10.1080/19491247.2023.2269618.