Zpráva o dostupnosti bydlení v Česku
Dostupnost bydlení jako klíčový problém
Dostupnost bydlení je v Česku jedním z nejvýznamnějších společenských témat.
Dostupné bydlení si lze představit jako finančně udržitelné, odpovídající potřebám domácností a nacházející se v přístupné lokalitě s ohledem na pracovní příležitosti a občanskou vybavenost.
Současná situace na trhu s bydlením ovšem vytváří bariéry pro naplňování této základní potřeby — a to zejména pro mladé rodiny, nízkopříjmové domácnosti, obyvatele větších měst, seniory nebo nájemníky.
Tato zpráva je snahou státu komplexně a pravidelně monitorovat dostupnost bydlení na základě kvalitních dat.
Dostupnost bydlení sledujeme ve třech hlavních dimenzích — jde o finanční dostupnost, zatížení výdaji na bydlení a přiměřenou kvalitu.
V letošní zprávě navíc naleznete zpracovaná nová témata: bydlení mladých domácností, otázka nedostatku bytů a zmapování státních výdajů na bydlení.
V tomto stručném shrnutí popisujeme hlavní oblasti dostupnosti bydlení a přinášíme jejich nejvýznamnější závěry.
Podrobnější verzi výsledků i metodiku naleznete v plné verzi zprávy v dalších záložkách.
Finanční dostupnost bydlení
Definice
Finanční dostupnost bydlení mapuje možnost domácnosti s průměrným příjmem koupit nebo pronajmout si byt o velikosti 60 m² v již existující cihlové zástavbě. V případě vlastnického bydlení sleduje podíl ceny bytu a čistého ročního příjmu domácnosti, u nájemního bydlení pak podíl měsíčního nájemného za byt a čistého měsíčního příjmu domácnosti.
Hlavní zjištění
V případě vlastnického bydlení platí, že:
Domácnost s průměrným příjmem v Česku potřebuje 5,7 ročního příjmu na koupi bytu. V Praze a Brně tento ukazatel odpovídá více než 8 ročním příjmům. Dostupnost bydlení se od roku 2015 výrazně zhoršuje. Rok 2023 sice přinesl zlepšení a v roce 2024 došlo ke stagnaci, situace ale zůstává obtížná.
V Česku zůstává finanční dostupnost vlastnického bydlení závažným problémem zejména ve větších městech, kde je přístup k bydlení čím dál více omezený a ceny rostou rychleji než příjmy.
Pokud se zaměříme na období 2008 až 2024, v Česku se finanční dostupnost vlastnického bydlení zhoršila o 8 % (což je i průměr všech zemí OECD). V Polsku se tento indikátor zlepšil o 36 %, na Slovensku o 22 %. Naopak v Německu došlo ke zhoršení o 17 % a v Rakousku dokonce o 56 %.
Za posledních deset let se u nás dostupnost vlastnického bydlení zhoršovala jedním z nejrychlejších temp v OECD — v tomto období se zhoršila o 21 %.
Graf: Mezinárodní srovnání vývoje indexu poměru ceny k příjmům. Vztaženo k výchozímu roku 2008
V případě nájemního bydlení platí, že:
Česká domácnost s průměrnými příjmy potřebuje na nájem bytu o velikosti 60 m² vynaložit 25 % svého ročního příjmu, regionální rozdíly jsou ale značné. Náklady na bydlení zůstávají vysoké pro mnoho domácností zejména v největších městech — v Praze například náklady na bydlení v nájmu dosahují 32,5 % příjmů domácnosti, zatímco v menších obcích může jít o méně než 20 %.
Od roku 2008 se dostupnost nájemního bydlení zlepšila v průměru zemí OECD o 15 %. V Česku se ve stejném období zlepšilo jen o 4 % a tento vývoj byl mezi zeměmi OECD pátý nejméně příznivý.
U domácností v nájmu je klíčové zejména to, zda bydlí v dlouhodobém a stabilním nájemním vztahu, nebo zda právě hledají nové bydlení na trhu. Zatímco průměrný nájem placený domácnostmi bydlícími v tržním nájmu vzrostl za posledních 10 let o 65 %, průměrný nabídkový nájem na realitních portálech stoupl o 108 % (za stejné období vzrostly čisté příjmy o 81 %). Nabídkové nájmy jsou tak v současnosti přibližně třikrát vyšší než stávající nájemné placené domácnostmi. Odráží to jednak stabilitu dlouhodobých nájemních vztahů, jednak fakt, že část domácností bydlících v nájmu využila jiné cesty než tržní inzerci (např. přes rodinu či známé).
Graf: Srovnání vývoje indexu stávajících a nabídkových nájmů s příjmy a spotřebitelskými cenami. Vztaženo k výchozímu roku 2014
Graf: Srovnání vývoje indexu stávajících a nabídkových nájmů. Vztaženo k výchozí úrovni stávajících nájmů v roce 2014
V souvislosti s finanční dostupností bydlení se lze zaměřit ještě na téma podílu domácností s hypotékou.
Ve vlastním bydlení žije v Česku přes 70 % domácností, avšak pouze pětina z nich splácí v současnosti hypotéku. To se výrazně promítá do rozdílů ve výši pravidelných výdajů spojených s bydlením.
Tento podíl se v mezinárodním srovnání výrazně liší. Zatímco v Rumunsku splácí hypotéku pouze 2 % osob žijících ve vlastnickém bydlení, v Nizozemsku je to 85 %.
Graf: Mezinárodní srovnání podílu populace splácející hypotéku v domácnostech s vlastním bydlením
Zatížení výdaji na bydlení
Definice
Zatížení výdaji na bydlení se zaměřuje na podíl čistých příjmů, které průměrná domácnost vydá za nájemné, zásobování vodou, energie nebo nutnou údržbu obydlí. Nezahrnuje splátky úvěrů ani úroků.
Hlavní zjištění
Výdaje na bydlení pro průměrnou českou domácnost dlouhodobě dosahují zhruba 23 % příjmů, od roku 2021 se však tento podíl zvyšuje. V roce 2024 zastavil trend výrazného zhoršování, který jsme sledovali v období 2021 až 2023. Tento vývoj lze označit za stabilizaci, místy za mírné zlepšení.
Zároveň se ale rozdíly mezi různými skupinami domácnostízvyšují. Nájemníci, mladí, samoživitelé a domácnosti s nízkými příjmy čelí výrazně vyššímu zatížení výdaji na bydlení, které oproti průměru stále více stoupá. Například před 20 lety bylo zatížení domácností bydlících v nájmu o 40 % vyšší než domácností vlastníků, dnes je téměř dvojnásobné (vyšší o 94 %).
Největší podíl příjmů vydávají na bydlení nízkopříjmové domácnosti (38 % příjmů), nájemníci (36 % příjmů) a samoživitelé (33 % příjmů). Právě u samoživitelů pozorujeme výrazný nárůst, ještě v roce 2022 šlo o 28 % příjmů.
Naopak senioři, jejichž náklady na bydlení tvoří z větší části výdaje na energie, zaznamenali po zhoršení v předchozích letech rychlejší zlepšení v roce 2024.
Více než desetina domácností je zatížena náklady na bydlení nadměrně, tzn. výdaje spojené s bydlením překračují 40 % jejich disponibilních příjmů.
Subjektivně se české domácnosti cítí výrazně méně finančně zatížené výdaji na bydlení než průměr EU i než všechny sousední státy — a to navzdory faktu, že jsou na tom české domácnosti ve srovnání mírně hůře, než jaký je evropský průměr.
České domácnosti mají nejmenší problém se včasným placením výdajů spojených s bydlením ze všech zemí EU. Existují ale velké rozdíly mezi skupinami domácností. Zatímco u důchodcovských domácností mělo problém se včasnou úhradou méně než 1 % z nich, u samoživitelů to bylo 13 %.
Graf: Vývoj zatížení výdaji na bydlení v různých skupinách českých domácností
Přiměřená kvalita bydlení
Definice
Přiměřenou kvalitu bydlení můžeme sledovat skrze indikátory, jako je míra přelidnění v domácnostech — tedy podíl domácností, které žijí v bytě s nedostatečným počtem místností. Zaměřit se lze také na fyzickou dostupnost bytů. Tento indikátor sleduje počet bytů na 1000 obyvatel, případně i se zaměřením na obydlené byty. Zmínit lze také výstavbu. V jejím rámci sledujeme dokončené a zahájené byty v jednotlivých letech.
Hlavní zjištění
V roce 2024 žilo přibližně 17 % obyvatel Česka v přelidněných domácnostech. Nejvíce pak v Praze (25 %), Olomouckém (21 %) a Karlovarském kraji (19 %).
Situace se týká nejvíce domácností samoživitelů (43 %), nájemníků (39 %) a domácností s nízkými příjmy (34 %).
Prostorová dostatečnost bydlení v Česku je srovnatelná s průměrem EU, zároveň ale existují rozdíly mezi příjmovými skupinami. Odlišný vývoj je patrný i v čase – podíl domácností s nízkými a nižšími středními příjmy, které si nemohou dovolit prostorově dostatečné bydlení, už druhým rokem roste.
V přelidnění je na tom Česko výrazně lépe než Slovensko a Polsko (kde bydlí v přelidněných domácnostech zhruba dvakrát více osob).
Pokud jde o fyzickou dostupnost bytů, v Česku byl pomocí Sčítání v roce 2021 počet bytů na 1000 obyvatel stanoven na 507 a obydlených na 426. Tento poměr naznačuje, že přibližně 84 % všech bytů je obydlených.
V rozmezí deseti let došlo ke zvýšení fyzické dostupnosti bydlení ve všech krajích. Nejvýraznější nárůst počtu bytů na 1000 obyvatel byl zaznamenán v Praze, kde počet bytů na 1000 obyvatel vzrostl z 463 na 554.
V porovnání se zeměmi OECD, kde připadá 468 bytů na 1000 obyvatel, je Česko s 509 byty nad průměrem. Počet bytů na 1000 obyvatel je srovnatelný s Německem (518). Ze sousedních států je indikátor nejvyšší v Rakousku (558). Naopak méně než v ČR je bytů na 1000 obyvatel v Polsku (402) a na Slovensku (411).
Pokud jde o výstavbu, mezi lety 1998 a 2024 bylo v Česku každoročně dokončeno v průměru 31,0 tisíc bytů. Rok 2024 s 30,3 tisíci dokončených bytů tak byl mírně pod tímto průměrem.
Historicky nepřekonaným rekordem zůstává rok 2007 s 41,6 tisíci dokončených bytů. Po tomto vrcholu následoval propad až na 24,0 tisíc bytů v roce 2014. Poté se tempo výstavby opět postupně zvyšovalo až k druhému nadprůměrnému období let 2018 až 2023, kdy se ročně dokončilo v průměru 36,1 tisíc bytů. Podle údajů z prvních tří čtvrtletí roku 2025 je prozatím možné očekávat lepší výsledek než v roce 2024.
Od roku 2013 roste podíl dokončených bytů v bytových domech, v 2024 dosáhl 45 %, tedy druhé nejvyšší hodnoty po rekordu z roku 2007 (51 %).
Při pohledu na největší města vyčnívá Praha, kde rok 2024 s 6,5 tisíci dokončených bytů potvrdil dlouhodobý rostoucí trend trvající od roku 2011. V letech 2022 až 2024 se zde dokončilo nejvíce bytů od roku 2009, průměrně 6,5 tisíce ročně.
Graf: Vývoj počtu dokončených bytů v největších českých městech
Graf: Vývoj počtu dokončených bytů v Česku podle typu domu
Bydlení mladých
Do zprávy o dostupnosti bydlení jsme nově zařadili také kapitolu o bydlení mladých domácností — tedy lidí ve věku mezi 16 až 34 lety, kteří v Česku tvoří necelých 26 % populace.
Hlavní zjištění
Přibližně polovina mladých žije s rodiči, druhá polovina tvoří samostatné domácnosti. Průměrný věk odchodu z domova je 25,8 let a patří k dřívějším v EU.
Mladé domácnosti častěji bydlí v nájmu a jejich výdaje na bydlení jsou výrazně vyšší než u starších věkových skupin — v Praze a krajských městech je přes 30 % z nich přetíženo výdaji na bydlení.
Výrazné rozdíly panují mezi krajskými městy a ostatními obcemi. Mezi lety 2008 a 2024 vzrostl podíl mladých domácností v krajských městech žijících v nájmu ze 43 na 59 %. U ostatních domácností v produktivním věku to bylo snížení z 31 na 28 %. Je rovněž patrný výrazný rozdíl mezi podílem mladých domácností žijících v nájmu v krajských městech a Praze (58,7 %) a v ostatních obcích (24,4 %).
Přístup k vlastnickému bydlení je pro většinu mladých možný zejména díky rodinné podpoře nebo mezigeneračním převodům.
Samotní mladí lidé vnímají trh s bydlením jako spekulativní a nevstřícný, v nájemních vztazích se setkávají s diskriminací, nízkou stabilitou a problémy s cenovou dostupností, jak ukazují výsledky fokusních skupin.
Graf: Vývoj podílu mladých domácnosti podle právního důvodu užívání bytu v Praze a krajských městech
Graf: Vývoj podílu mladých domácností podle právního důvodu užívání bytu v ostatních obcích
Stanovení počtu potřebných bytů v Česku
Zařazena je také kapitola, která se věnuje otázce „kolik bytů v Česku chybí“. Veřejná debata zpravidla pracuje s předpokladem, že bytový nedostatek lze vyjádřit jedním číslem. Tato kapitola ukazuje, že posouzení bytové potřeby zahrnuje řadu dalších faktorů – zejména strukturu, lokalizaci a dostupnost bytového fondu. Kombinace překládaných indikátorů dostupnosti ukazuje tuto realitu věrněji než stanovení jednoho číslo.
Veřejné výdaje státního rozpočtu na bydlení
V rámci letošní zprávy o dostupnosti bydlení představujeme nově i kapitolu věnovanou výdajům státního rozpočtu na bydlení. Nabízí přehled toho, jak stát v letech 2010 až 2024 podporoval dostupnost bydlení prostřednictvím sociálních dávek, podpory stavebního spoření a hypotečních úvěrů nebo výstavby bytových fondů.
Hlavní zjištění
Výdaje na bydlení se v období od roku 2010 pohybují v průměru kolem 18 mld. Kč ročně. V roce 2024 šlo o 0,33 % HDP.
Dominují poptávkové nástroje: přímé sociální transfery a podpora stavebního spoření a hypotečního úvěrování představují téměř 90 % všech výdajů. Investiční výdaje do výstavby a obnovy bytového fondu tvoří tvořily zhruba 10 % výdajů na bydlení — ve sledovaném období šlo průměrně o 2 miliardy korun ročně.
Celkově mají veřejné výdaje spíše kompenzační a stabilizační efekt, zatímco k posilování nabídky dostupného bydlení přispívají jen omezeně.
Do širšího rámce podpory bydlení spadají také výdaje resortů životního prostředí a místního rozvoje, které nejsou vedeny jako přímé nástroje bytové politiky, ale mají vliv na kvalitu, energetickou náročnost a udržitelnost bydlení (např. programy na zlepšování kvality ovzduší, snižování emisí z lokálního vytápění, energetické úspory a modernizace zdrojů tepla). Po roce 2020 došlo k jejich násobnému nárůstu, který odráží především rozšíření programů v oblasti energetických úspor a modernizace zdrojů tepla v domácnostech (zejm. Nová zelená úsporám).
Graf: Vývoj výdajů státního rozpočtu s dopadem na bydlení podle kapitoly
Graf: Vývoj podílu výdajů státního rozpočtu na bydlení na celkových výdajích a HDP
Zpráva o dostupnosti bydlení v Česku
Podrobnější analýzu jednotlivých oblastí najdete v plné verzi zprávy v následujících záložkách. Naleznete v ní podrobný vhled do těchto témat včetně analýzy regionálních rozdílů a nerovností.
V plné verzi zprávy naleznete i její podrobnou metodologii, použitou literaturu a zdroje.
Nejaktuálnější data prezentuje Ministerstvo pro místní rozvoj na Dashboardu bydlení.